HeizKV: Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel / 1.2 Zwingender Umlagemaßstab von 70 % zu 30 %

Für bestimmte Gebäude besteht keine Wahlfreiheit mehr, den Verteilerschlüssel innerhalb der genannten Bandbreite festzulegen.

Zitat

§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV

In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

Verteilerschlüssel 30 % / 70 % ist zwingend

Seit dem 1.1.2009 ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Heizkosten nach dem Verteilerschlüssel 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten abzurechnen. Dieser Umlagemaßstab gilt für Gebäude

1. mit einer schlechten Wärmedämmung, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllt, und
2. die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und
3. in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Mit dem höheren Verbrauchsanteil von 70 % soll der Einfluss des Nutzerverhaltens gestärkt und hierdurch der Nutzer zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden.

Wahlmöglichkeit zwischen 50 und 70 %

Liegt eines der nachfolgend aufgeführten 3 Kriterien nicht vor, besteht für den Gebäudeeigentümer ein Ermessensspielraum, das heißt, er hat wieder die Wahlmöglichkeit, den Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 % anzusetzen.

• Keine Dämmung nach der 3. Wärmeschutzverordnung

  In den meisten Fällen ist maßgebend, ob der Bauantrag vor dem 1.1.1995 gestellt wurde. Ausgenommen sind auch Gebäude, die nachträglich mit einer Wärmedämmung versehen wurden, die den Anforderungen dieser Wärmeschutzverordnung genügt. Die Auswirkungen von Wohnungen mit Lagenachteilen sollen nach der Vorstellung des Verordnungsgebers durch die Grundmiete ausgeglichen werden.^[1]

• Mit Öl- oder Gasheizung betrieben

  Ausgenommen sind alle Gebäude, die nicht überwiegend mit Öl oder Gas zentral beheizt werden. Die Ausnahme gilt auch für Gebäude mit Fernwärme^[2] oder mit Wärmecontracting.^[3]

• Freiliegende, überwiegend gedämmte Heizleitungen

  Heizleitungen gelten als freiliegend, wenn sie sichtbar verlegt sind, also über Putz. Leitungen unter Putz gelten nach dem Urteil des BGH^[4] grundsätzlich als gedämmt. Nur wenn die Heizleitungen freiliegen, müssen sie für die Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV überwiegend gedämmt sein. Sind – wie in den meisten Gebäuden – keine Leitungen zu sehen, steht das einer Anwendung des zwingenden Verteilerschlüssels von 70 % zu 30 % nicht entgegen.

Leitungen

Mit "Leitungen" sind vertikal und auch horizontal verlaufende Heizungsrohre gemeint.^[5] Bei einer strikten Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV nach dem Wortlaut wird außer Acht gelassen, dass vor allem die ungedämmten Leitungen in den Wohnungen entscheidenden Einfluss auf die Genauigkeit der Verteilung haben. Sie verursachen im Wesentlichen die gravierenden Verteilungsfehler in sog. Rohrwärmefällen nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass die Verteilleitungen außerhalb der beheizbaren Räume auch im Gebäudebestand gedämmt sein müssen. Das Merkmal der Dämmung ist nur auf die beheizbaren Wohnräume zu beziehen.^[6] Wenn in den Wohnungen längere Abschnitte der Heizleitungen freiliegen, müssen diese überwiegend gedämmt sein. Außerdem ist nach dem Zweck der Regelung erforderlich, dass freiliegende und ungedämmte Heizungsrohre in den Wohnungen aufgrund ihrer Länge erheblich Wärme abgeben. Die kurzen freiliegenden Verbindungsstücke zum Heizkörper werden von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV nicht erfasst.^[7]

Fazit

Nur wenn die oben genannten 3 Merkmale gleichzeitig erfüllt sind, ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, einen Verbrauchskostenanteil von 70 % festzulegen (dies gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften). Missachtet der Vermieter diesen vorgeschriebenen Verteilerschlüssel, ist der Mieter nach § 12 HeizKV zur Kürzung um 15 % berechtigt.^[8] Zudem hat der Mieter einen Anspruch auf Anpassung des Umlagemaßstabs, wenn alle 3 Merkmale und damit die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV vorliegen. Dieser Anspruch auf Änderung des falschen Verteilerschlüssels besteht nach dem BGH^[9] für die vorgelegte Abrechnung, nicht erst für den nächsten Abrechnungszeitraum. Zur Durchsetzung seines Änderungsanspruchs ist der Mieter berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht an einer ausgewiesenen Nachzahlung aus der Abrechnung geltend zu machen. In diesem Fall sollte der Vermieter eine neue Abrechnung mit dem korrekten Verteilerschlüssel 70 % zu 30 % vorlegen.

[1] BR-Drucks. 570/08, S. 14.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 9.4.2014, 318 S 66/13, GE 2014, 883.

[3] Wall, Rn. 5847; Schmidt-Futterer-Lammel, § 7 HeizKV, Rn. 9; a. A. AG Düsseldorf, Urteil v. 21.3.2011, 292a C 7251/10, WuM 2011, 438.

[4] BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 5/16, WuM 2017, 320.

[5] BR-Beschluss zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, 19.9.2008, BR-Drs. 570/08 (B), Anlag...