HeizKV: Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel / 5 Aufteilung der Warmwasserkosten (§ 8 HeizKV)

Wird das Warmwasser in einer von der Heizanlage getrennten Anlage erzeugt, sind die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 8 Abs. 1 HeizKV in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil aufzuteilen. Für verbundene Anlagen, die sowohl Wärme als auch Warmwasser produzieren, gilt für die Verteilung der Kosten § 9 HeizKV.^[1]

Wie bei den Heizkosten muss der Gebäudeeigentümer bei den Warmwasserkosten eine rechnerische Aufspaltung in Grund- und Verbrauchskosten vornehmen. Zunächst sind die gesamten Kosten der Warmwasserversorgung zu ermitteln^[2], bevor der sich ergebende Gesamtbetrag nach dem vom Gebäudeeigentümer gewählten Umlageschlüssel aufgeteilt wird. Wie bei den Heizkosten soll auch hier bei der Aufspaltung in Grund- und Verbrauchskosten darauf geachtet werden, dass die Nutzer, die wenig Warmwasser verbrauchen, bei der Abrechnung profitieren.^[3]

Der Verbrauchsanteil muss mindestens 50 % und darf höchstens 70 % betragen (zur Überschreitung der Höchstsätze siehe Kap. 1). Beim einseitigen Bestimmungsrecht des Gebäudeeigentümers muss ansonsten nur die Billigkeitsgrenze des § 315 BGB gewahrt werden. Befinden sich mehrere Gewerbeeinheiten im Anwesen, muss der Vermieter unter Umständen eine Vorerfassung gemäß § 5 Abs. 2 HeizKV vornehmen.^[4]

Der verbrauchsabhängige Anteil wird nach dem gemessenen Verbrauch umgelegt. Die Verteilung der Grundkosten erfolgt nach der Wohn- oder Nutzfläche. Zur Wohnfläche gehören auch die Flächen von Räumen, in denen keine Warmwasserzapfstelle vorhanden ist, da sämtliche Räume der Wohnung von der Warmwasserversorgung profitieren.

Dabei ist auch die Fläche von unvermieteten Objekten bei der Gesamtfläche anzusetzen. Wie bei hohem Wohnungsleerstand zu verfahren ist, hat der BGH^[5] entschieden: Danach darf auch bei einer hohen Leerstandsquote der gesetzliche Umlagemaßstab, nämlich 50 % nach Verbrauch und 50 % nach Wohnfläche, angesetzt werden. Würde § 9a Abs. 2 HeizKV bei einer Leerstandsquote von über 25 % zur Anwendung kommen, wären die Kosten insgesamt nach der Fläche abzurechnen.^[6] Der BGH lehnt aber eine analoge Anwendung des § 9a Abs. 2 HeizKV ab, weil dieser nur greift, wenn aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist. Das aber lässt sich mit hohem Wohnungsleerstand nicht vergleichen, denn in diesem Fall arbeitet die Heizungsanlage unwirtschaftlich.

Anders als bei den Heizkosten ist bei den Warmwasserkosten eine Verteilung der Grundkosten nach umbautem Raum nicht zulässig, eine Verteilung nach Personenzahl^[7] darf ebenfalls nicht vorgenommen werden.

Achtung

Warmwasserlieferung

Gemäß § 8 Abs. 3 HeizKV gilt bei Warmwasserlieferungen, zum Beispiel aus Fernheizwerken, dass die einheitlich entstandenen Warmwasserkosten nach § 8 Abs. 1 HeizKV in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt werden.

[1] Siehe Denk/Westner, Ermittlung und Berechnung der Kosten bei verbundenen Anlagen nach HeizKV.

[2] Siehe Denk/Westner, Umlegbare Heiz- und Warmwasserkosten nach Heizkostenverordnung, Kap. 2 Umlagefähige Kosten der Warmwasseranlage.

[3] Schmidt-Futterer-Lammel, § 8 HeizKV, Rn. 4.

[4] Siehe oben Kap. 3 sowie ausführlich zur Vorerfassung: Denk/Westner, Ausstattung zur Verbrauchserfassung nach der Heizkostenverordnung, Kap. 3 Vorerfassung (§ 5 Abs. 2 HeizKV).

[5] BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14, WuM 2015, 94.

[6] Wall, Rn. 3030.

[7] LG München I, Urteil v. 6.5.1987, 31 S 15206/86, ZMR 1987, 339; AG Kassel, Urteil v. 5.1.1999, 451 C 4529/98, WuM 2000, 37.