HeizKV: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung / 1.3.3 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV)

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter.

§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch das Eigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen – "Teileigentum", z. B. gewerblich genutzte Einheiten, Praxisräume, Garagen oder Keller –, dem Wohnungseigentum gleichgestellt. Die Bestimmungen der HeizKV gelten daher sowohl für Wohnungs- als auch für Teileigentümer.

Verhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Verhältnis zum einzelnen Sondereigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt. Die Verteilung und Abrechnung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt i. d. R. für das gesamte Gebäude der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft ist daher gegenüber den einzelnen Sonder- bzw. Teileigentümern verpflichtet, die Kosten nach den Bestimmungen der HeizKV abzurechnen und zu verteilen.

Die Gleichstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Gebäudeeigentümer ist deshalb erforderlich, weil es dem einzelnen Eigentümer nicht möglich ist, die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, die nur gebäudebezogen erfolgen kann, selbst zu erstellen.

Verhältnis Wohnungseigentümer und Mieter

Nutzt der Wohnungseigentümer sein Eigentum nicht selbst, sondern hat er es vermietet, so ist er im Verhältnis zu seinem Mieter als Gebäudeeigentümer anzusehen. Er ist deshalb gegenüber seiner Mietpartei dazu verpflichtet, die Kosten gemäß den Bestimmungen der HeizKV zu verteilen.

Nach § 1 Abs. 1 HeizKV wird die HeizKV dann angewendet, wenn eine Nutzermehrheit vorliegt. Vermietet ein Wohnungseigentümer also lediglich eine Wohnung, würde nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 HeizKV die HeizKV keine Anwendung finden. Um diesen Widerspruch – einerseits die Anwendung der Bestimmungen im Verhältnis der Gemeinschaft zum einzelnen Eigentümer, andererseits aber keine Anwendung wegen fehlender Nutzermehrheit – zu lösen, ist in § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV festgelegt, dass die HeizKV auch für die Vermietung von nur einer Einheit gilt.

Denkbar und zulässig ist es selbstverständlich, dass die Kostenverteilung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anders geregelt ist als zwischen dem einzelnen Eigentümer und seinem Mieter, sofern nicht gegen die Bestimmungen der HeizKV verstoßen wird.

Praxis-Beispiel

Unterschiedliche Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft rechnet die Heiz- und Warmwasserkosten nach 70 % Verbrauch und 30 % Grundkosten ab. Der vermietende Eigentümer jedoch hat mit seinem Mieter im Mietvertrag einen Verteilerschlüssel von 50 % Verbrauch und 50 % Grundkosten vereinbart.

Beide Verteilerschlüssel entsprechen grundsätzlich den Bestimmungen der HeizKV.^[1] Der vermietende Eigentümer muss nun wegen der mit dem Mieter getroffenen Vereinbarungen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die nach einem anderen Verteilerschlüssel von der Hausverwaltung erstellt wird, umrechnen. Umgekehrt hat der Mieter gegenüber seinem Vermieter den Anspruch, dass eine Abrechnung nach den mietvertraglichen Vereinbarungen erfolgt.

Wichtig

Gleichlautende Kostenverteilung

Der vermietende Wohnungs- bzw. Teileigentümer sollte bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt darauf achten, dass er die zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Regelungen zur Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser gleichlautend in den Mietvertrag aufnimmt, damit er die Abrechnung, die er von der Gemeinschaft erhält, auch gleichlautend an seinen Mieter weitergeben kann. Auch könnte durch einen Änderungsvorbehalt im Mietvertrag der Vermieter eine Anpassung erreichen.

[1] Siehe Denk/Westner, Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel der Heizkostenverordnung.