HeizKV: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung / 2.4 Widersprechende Vereinbarungen

Falls keine Ausnahme des echten Zweifamilienhauses vorliegt, kann der Vermieter auch keine der HeizKV widersprechenden Vereinbarungen treffen. § 2 HeizKV bestimmt daher, dass Vereinbarungen in Mietverträgen, die diesem Zweck und somit den Vorgaben der HeizKV zuwiderlaufen, nicht anzuwenden sind. Es kommt daher auf die im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur an.

2.4.1 Mögliche Mietstrukturen

2.4.1.1 Bruttowarm- oder Inklusivmiete

Hier wird die Miete als ein einziger Betrag ausgewiesen. Für Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung in Form einer Pauschale oder Vorauszahlung neben der Miete vereinbart.

Praxis-Beispiel

Inklusivmiete

Miete

600,00 EUR

Mit der Zahlung der vereinbarten Miete, hier 600 EUR, sind sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten. Da zu den Betriebskosten auch diejenigen für Heizung und Warmwasser zählen, sind diese ebenfalls in der Miete enthalten. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete schließt allerdings die verbrauchsabhängige Abrechnung aus. Sofern keine zulässigen Ausnahmen vorliegen, verstößt sie damit gegen die Bestimmungen der HeizKV.^[1]

Achtung

Verstoß gegen HeizKV

Die Vereinbarung einer Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete widerspricht der HeizKV. Da die HeizKV jedoch kein Verbotsgesetz i. S.d. § 134 BGB ist, führt ein Verstoß dagegen nicht zur Nichtigkeit der Mietvereinbarung bzw. des gesamten Mietvertrags. Es liegt insoweit auch keine Ordnungswidrigkeit vor.

[1] BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, WuM 2006 S. 518; BayObLG, Rechtsentscheid v. 23.6.1988, RE-Miet 3/88, WuM 1988 S. 278.

2.4.1.2 Bruttokaltmiete

Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV abgegolten. Letztere werden nicht separat durch eine Pauschale oder Vorauszahlung erhoben. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden jedoch in diesem Fall neben der Miete entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen.

Praxis-Beispiel

Bruttokaltmiete

	Miete	550,00 EUR
	Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser	50,00 EUR
	oder
	Miete	550,00 EUR
	Pauschale für Heizung/Warmwasser	50,00 EUR

Pauschale oder Vorauszahlung?

Wird für die Heizung und das Warmwasser eine Pauschale verlangt, findet im Ergebnis keine Verteilung der damit verbundenen Kosten und somit keine Abrechnung nach den Bestimmungen der HeizKV statt. Begrifflich bedeutet "Pauschale" die Zahlung eines festen monatlichen Betrags durch den Mieter, ohne dass hierüber nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abgerechnet wird (§ 556 Abs. 3 BGB). Anders stellt sich dagegen die Rechtslage bei einer Vorauszahlung dar. Hier hat der Vermieter das Recht, aber auch die Verpflichtung, nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Wird also bei einer Bruttokaltmiete für die Kosten der Heizung und des Warmwassers eine Vorauszahlung geleistet, so entspricht dies der HeizKV. Wird dagegen eine Pauschale verlangt, verstößt dies gegen die HeizKV, denn eine Verteilung und somit Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt dann gerade nicht.^[1]

Hinweis

Verstoß gegen die HeizKV

Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heiz- und Warmwasserkosten widerspricht der HeizKV. Es liegt aber ebenfalls kein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz und somit keine Ordnungswidrigkeit vor.

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.3.2008, 24 U 152/07, NZM 2008 S. 524.

2.4.1.3 Nettokaltmiete

Neben der Miete werden für alle anfallenden und umlagefähigen Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV Pauschalen oder Vorauszahlungen erhoben.

Praxis-Beispiel

Nettokaltmiete

	Miete	500,00 EUR
	Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser	50,00 EUR
	Vorauszahlung oder Pauschale für übrige Betriebskosten	50,00 EUR
	oder
	Miete	500,00 EUR
	Vorauszahlung für sämtliche Betriebskosten	100,00 EUR

Achtung

Ausschluss der Kostenverteilung widerspricht HeizKV

Welche Mietstruktur auch vereinbart wird: Sofern durch sie eine Verteilung und Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser ausgeschlossen wird, widerspricht sie den Bestimmungen der HeizKV.

2.4.2 Widersprechender Verteilerschlüssel

Nach § 7 bzw. § 8 HeizKV sind mindestens 30 %, höchstens aber 50 % der Kosten nach einem festen Verteilerschlüssel umzulegen. Umgekehrt sind mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach dem Verbrauch auf die Nutzer zu verteilen. Wird nun im Nutzungsverhältnis ein anderer Verteilerschlüssel vereinbart, widerspricht auch das grundsätzlich den Bestimmungen der HeizKV. Der nicht konforme Verteilerschlüssel ist dann gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden. Allerdings muss bei der Prüfung, ob ein vereinbarter Verteilerschlüssel angewendet werden kann oder nicht, § 10 HeizKV beachtet werden.

§ 10 HeizKV

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 % vorsehen, bleiben unberührt.

Treffen die Vertragsparteien eine Vereinbarung, bei der der Anteil für die Verbrauchskosten mehr als 70 % ausmacht, ist sie nach § 10 HeizKV dennoch wirksam.

Praxis-Beispiel

Verbrauchskosten- und Grundkostenanteil

Ist im Mietvertrag vereinba...