HeizKV: Ausstattung zur Verbrauchserfassung / 2 Heizpflicht des Vermieters/Mieters und Heiztemperaturen

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.^[1]

Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.^[2] Das Abschalten der Heizung für Mieter, die ihre Heizkosten nicht bezahlen, ist rechtswidrig.

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Gebäudeeigentümer verpflichtet ist, auch außerhalb der Heizperiode die Heizanlage in Betrieb zu nehmen, ist im Einzelnen umstritten. Entscheidend sind dabei Dauer und Aufwand der Inbetriebnahme. Wenn es im Sommer allerdings ein paar kalte Tage gibt, kann der Nutzer auch in dieser Zeit verlangen, dass eine ausreichende Beheizung (mindestens 20 °C) gewährleistet ist.^[3] Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass während der Heizperiode in der Zeit von 8:00 Uhr bis 21:00 Uhr eine Wohnungstemperatur von 18 °C gewährleistet sein muss, hat der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode die Sammelheizung in Betrieb zu nehmen, wenn es die Außentemperaturen erfordern. Das gilt unabhängig vom Verhalten der übrigen Mieter im Haus.^[4] Nach Sternel^[5] besteht eine Heizpflicht erst bei dreitägiger Unterschreitung der Raumtemperatur von 20 °C.

Ist die Mehrheit der Nutzer für eine Beheizung, muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen.^[6] Ein formularmäßiger Ausschluss der Heizpflicht im Sommer im Mietvertrag ist unzulässig. Kommt der Vermieter seiner Heizpflicht nicht oder nur unzureichend nach, so ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Raumtemperaturen

Nach DIN 4701 sind folgende Mindesttemperaturen einzuhalten:

• 20 °C in Wohn- und Schlafräumen sowie Küchen^[7] in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr,
• 15 °C in Fluren,
• 22 °C in Bädern.

Eine mietvertragliche Regelung von 18 °C Raumtemperatur ist unzulässig.^[8]

Nachtabsenkung

Moderne Heizanlagen verfügen über eine automatische Nachtabsenkung. Eine Raumtemperatur von 15 bis 17 °C muss allerdings auch in der Nacht gewährleistet sein.^[9] Die Nachtabsenkung sollte in der Zeit von 24:00 bis 6:00 Uhr stattfinden.^[10] Dem Wunsch eines einzelnen Nutzers, die Zeiten der Nachtabsenkung auf seine individuellen Bedürfnisse einzustellen, muss der Vermieter nicht entsprechen. Im Temperaturbereich zwischen 17 und 20 °C ist es dem Nutzer zuzumuten, eine elektrische Zusatzheizung zu benutzen.^[11]

Heizpflicht des Mieters/Nutzers

Der Gebäudeeigentümer kann vom Nutzer zwar nicht die Einhaltung einer bestimmten Mindesttemperatur einfordern.^[12] Der Nutzer muss aber dafür Sorge tragen, dass durch die von ihm eingestellte Raumtemperatur kein Schaden an der Mietsache entsteht.^[13] Der Mieter muss insbesondere dafür sorgen, dass die Wohnung in den Wintermonaten zumindest in dem Maß beheizt wird, dass Frostschäden an der Mietsache nicht eintreten können, oder aber durch anderweitige Maßnahmen sicherzustellen, dass entsprechende Schäden nicht eintreten.^[14] Er hat darauf zu achten, dass die Heizungs- und Wasserrohre nicht einfrieren.^[15]

Der einzelne Wohnungseigentümer kann durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht gezwungen werden, eine bestimmte Raumtemperatur zu gewährleisten. Er muss seine Wohnung aber insoweit heizen, als dies notwendig ist, um erhebliche Nachteile für die Miteigentümer zu verhindern.^[16]

[1] AG Hamburg, Urteil v. 21.8.1984, 42b C 271/84.

[2] OLG Hamburg, Urteil v. 3.11.1977, 4 W 48/77, WuM 1984, 54.

[3] LG Berlin, Urteil v. 5.11.1991, 65 S 9/91, MM 1992, 101, danach sogar 22 °C.

[4] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 4.2.1998, 5 C 375/97, NZM 1998, 476

[5] Sternel, Mietrecht aktuell, II Rn. 64.

[6] AG Hamburg, Urteil v. 7.9.1978, 29 C 200/78, ZMR 1981, 330; LG Kaiserslautern, 17.10.1980, 5 T 153/80, MDR 1981, 143.

[7] LG Berlin, Urteil v. 26.5.1998, 64 S 266/97, GE 1998, 905.

[8] LG Berlin, Urteil v. 5.11.1991, 65 S 9/91, MM 1992, 101; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 27.5.1999, 19 C 228/98, MM 2000, 223.

[9] AG Hannover, Urteil v. 22.12.1983, 514 C 18524/83, WuM 1984, 196.

[10] AG Hamburg, Urteil v. 8.3.1995, 41a C 1371/93, WuM 1996, 469.

[11] AG Hamburg, a. a. O.

[12] AG Steinfurt, Urteil v. 12.5.1981, 4 C 164/81, WuM 1981, 230.

[13] AG Saarbrücken, Urteil v. 9.12.2009, 4 C 487/08, ZMR 2010, 698.

[14] AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 9.1.1987, 10 C 533/86, GE 1987, 283.

[15] OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.11.1995, 10 U 81/95, WuM 1996, 226.

[16] OLG Hamm, Urteil v. 31.3.2005, 15 W 298/04, ZMR 2006, 148.