HeizKV: Kürzungsrechte des Mieters / 4 Kürzungsrecht bei unterlassener CO2-Aufteilung oder falschen Angaben bei der CO2-Aufteilung

Gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG hat der Mieter das Recht, den gemäß der HeizKV auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten nicht bestimmt oder die nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Informationen (vgl. ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-Aufteilung, Kap. 1.2) nicht angibt.

4.1 Voraussetzungen

Es ist bereits ausreichend, wenn nur ein Aspekt der Pflichtangaben nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG in der Heizkostenabrechnung fehlt und deshalb eine Überprüfung durch den Mieter nicht möglich ist.

Nach dem klaren Wortlaut des § 7 Abs. 4 CO2KostAufG kann der Mieter vom Kürzungsrecht nicht Gebrauch machen, wenn zwar Informationen erteilt wurden, diese jedoch unrichtig sind. In diesem Fall kommen jedoch Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht.^[1] Etwas anderes dürfte für Angaben gelten, die lediglich ins Blaue hinein gemacht wurden oder wenn der Vermieter vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat.^[2]

Das Kürzungsrecht besteht unabhängig davon, ob den Vermieter an den fehlenden bzw. unvollständigen Angaben ein Verschulden trifft. Kann der Vermieter daher etwa aufgrund fehlender Angaben des Lieferanten (vgl. Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-Aufteilung, Kap. 1.2.2) nur eine unvollständige Abrechnung versenden, ist er hinsichtlich des Kürzungsbetrags auf einen Schadensersatzanspruch gegen den Lieferanten beschränkt. Die Nachholung fehlender bzw. die nachträgliche Berichtigung falscher Angaben lässt ein entstandenes Kürzungsrecht nicht entfallen.^[3]

Da mit dem Kürzungsrecht die für den Mieter fehlende Nachprüfbarkeit der CO2-Aufteilung sanktioniert werden soll,^[4] berechtigen andere Fehler im Rahmen der CO2-Aufteilung, wie etwa die inkorrekte Berechnung des Mieteranteils, nicht zur Geltendmachung des Kürzungsrechts. Sie stellen aber materielle Fehler der Heizkostenabrechnung dar.

[1] BeckOGK CO2KostAufG-Börstinghaus, § 7 CO2KostAufG, Rn. 18.

[2] Pfeifer, MietRB 2023, 275, 281; Lee, NZM 2023, 305, 309.

[3] Lee, NZM 2023, 305, 309.

[4] Pfeifer, MietRB 2023, 275, 281.

4.2 Höhe

Auch bei Vorliegen beider Verstöße besteht das Recht zur Kürzung lediglich einmal in Höhe von 3 %.^[1] Maßgeblich ist der Gesamtbetrag der auf den Mieter entfallenden Heizkosten, nicht lediglich der Anteil an den CO2-Kosten.^[2]

[1] BeckOGK CO2KostAufG-Börstinghaus, § 7 CO2KostAufG, Rn. 16.

[2] Pfeifer, MietRB 2023, 275, 281.

4.3 Geltendmachung

Für die Ausübung dieses Kürzungsrechts dürften die vorgenannten Grundsätze zu § 12 HeizKV zu übertragen sein, insbesondere ist das Kürzungsrecht vom Mieter gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.^[1] Nachdem die Frist zum Ausschluss von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch hier gilt, hat dies spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Heizkostenabrechnung zu erfolgen.^[2]

[1] Lee, NZM 2023, 483, 487.

[2] BeckOGK CO2KostAufG-Börstinghaus, § 7 CO2KostAufG, Rn. 21.