HeizKV: Kürzungsrechte des Mieters

Zusammenfassung

Überblick

Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor.

Des Weiteren ist ein Kürzungsrecht des Mieters in § 7 Abs. 4 CO2KostAufG vorgesehen, wenn der Vermieter entweder den auf den Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten überhaupt nicht ausweist oder die gem. § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Angaben in der Heizkostenabrechnung fehlen.

1 Kürzungsrecht bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung

Erhält der Mieter keine ordnungsgemäß erstellte verbrauchsabhängige Abrechnung, so gesteht § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV dem Nutzer das Recht zu, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ein Nutzer durch angepasstes Verhalten Kosten und somit auch Energie einspart. Dieser Effekt geht aber bei einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung verloren, weshalb dem Mieter ein Kürzungsrecht als sog. pauschalierter Schadensersatz zusteht.^[1]

[1] Schmidt-Futterer-Lammel, § 12 HeizKV, Rn. 7.

1.1 Verbrauchsunabhängige Abrechnung

Die Anwendung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV setzt zunächst voraus, dass überhaupt eine Abrechnung über Heiz- und/oder Warmwasserkosten vorliegt. Diese muss verbrauchsunabhängig und entgegen den Bestimmungen der HeizKV erstellt worden sein. Verbrauchsunabhängig ist eine Abrechnung immer dann, wenn Verbrauchswerte nicht festgestellt bzw. abgelesen werden können. Dies ist nicht nur bei Fehlen entsprechender Geräte der Fall, sondern auch bei Geräteausfall, wenn trotz vorhandener Erfassungsgeräte keine ordnungsgemäße Kostenverteilung vorgenommen wurde und somit auch keine ordnungsgemäße Abrechnung erfolgen kann.^[1] Infrage kommen beispielsweise folgende Umstände: Batterie oder Ampulle wurde nicht gewechselt, Messampulle ist zerstört, Stillstand des Zählers, Fremdkörper im Erfassungsgerät behindert die Funktion. In diesen Fällen können tatsächliche Werte nicht abgelesen bzw. festgestellt und daher einer (verbrauchsabhängigen) Abrechnung nicht zugrunde gelegt werden.

Nicht einfach zu lösen sind die Fälle, in denen der Vermieter zwar eine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt hat, jedoch Werte zugrunde legt, die auf nicht geeichten Messgeräten beruhen. Hierzu hat der BGH entschieden, dass bei Verbrauchswerten, die auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts beruhen, eine Vermutung für deren Richtigkeit besteht; Verbrauchswerten, die von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesen werden, kommt die Vermutung der Richtigkeit jedoch nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Gerichtsprozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Dies kann zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten erfolgen.^[2]

Fraglich ist insoweit, ob diese Auffassung des BGH noch aufrechterhalten werden kann, nachdem zum 1.1.2015 und ein weiteres Mal zum 15.6.2021^[3] das Mess- und Eichgesetz neu geregelt wurde und seitdem ein Verwendungsverbot von Daten nicht geeichter Erfassungsgeräte (§ 37 MessEG) vorsieht. Ein Verstoß gegen diese Vorschriften kann seitens der Eichbehörden mit einem Bußgeld sanktioniert werden.

Eine neuere Entscheidung des LG Limburg^[4] besagt, dass ein Verstoß gegen § 33 Abs. 1 MessEG (Anforderungen an das Verwenden von Messwerten) nur dann zivilrechtliche Folgen haben kann, wenn diese Vorschrift als ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB zu verstehen wäre. Das LG Limburg vertritt die Auffassung, dass dies nicht der Fall sei und der Nachweis einer ordnungsgemäßen Erfassung auch mit nicht geeichten Geräten geführt werden kann, wenn zum Beispiel zusätzlich durch ein Sachverständigengutachten die festgestellten Werte als richtig bestätigt werden. Gleichwohl ist die Verwendung auf solche Weise ermittelter Werte in der Abrechnungspraxis umstritten.

Teilweise wird das Bestehen eines Verwertungsverbots abgelehnt, da es sich bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen nicht um ein Rechtsgeschäft handelt und nur solche von einem Verbotsgesetz betroffen sein können. Nach dieser Auffassung handelt es sich bei der Betriebskostenabrechnung lediglich um ein Rechenwerk, also eine Wissenserklärung oder geschäftsähnliche Handlung.^[5] Nach anderer Auffassung^[6] sind verbotswidrig von einem nicht geeichten, aber eichpflichtigen Gerät erlangte Werte keinem Beweis durch ein Sachverständigengutachten zugänglich, die Werte sind daher nicht zu verwenden. Nach dieser auch hier vertretenen Meinung sind die Kosten dann nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel "Fläche" zu verteilen. Es ist nämlich nicht nachvollziehbar, warum Messergebnisse Verwendung finden sollen, für die gemäß §§ 33 und 37 MessEG ein klares Verwendungsverbot bestimmt ist.

Hinweis

Kürzungsrecht bei Vorliegen von Messwerten, die nicht verwendet werden dürfen

Liegen zwar Messwerte vor, die aber nicht ...