HeizKV: Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO ... / 1.6 Kosten der Pflege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit

1.6.1 Wartung

Wartungsarbeiten fallen unter den Begriff der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Die Wartung der Heizanlage erfolgt regelmäßig durch eine Fachfirma auf Grundlage von Wartungsverträgen. Eine umlagefähige Wartung beinhaltet

• die Einstellung der Feuerungseinrichtungen,
• die Überprüfung der zentralen regelungstechnischen Einrichtungen,
• die Reinigung und Einstellung des Brenners einschließlich neuer Dichtungen, Filter und Zerstäuberdüsen, Probeläufe, Messungen der Abgaswerte und -temperaturen sowie
• die Kontrolle und das Nachfüllen des Wasserstands.^[1]

Die Kosten der Dichtigkeitsprüfung gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Heizkosten.^[2] Die Umlage geringer Instandhaltungskosten für verschleißanfällige Kleinteile wird von der Rechtsprechung noch akzeptiert. Die Kosten für Reparaturen oder Ersatzteile, zum Beispiel eine neue Brennerdüse, können dagegen nicht umgelegt werden. Für den Fall, dass die Wartungskosten über 5 % der gesamten Betriebskosten der Heizanlage (Faustformel) hinausgehen, ist diese Kostenposition daraufhin zu überprüfen, ob sie nicht Reparaturkosten enthält. Wartungsverträge von Fachfirmen sollten dahingehend kontrolliert werden, ob es sich um sogenannte Vollwartungsverträge handelt: Diese beinhalten in der Regel kleinere Reparaturen. In diesem Fall muss der Reparaturkostenanteil herausgerechnet werden (circa 20 %).

Geht es um die Wartung einer Gastherme, kann der Vermieter dem Mieter formularvertraglich die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung auferlegen, und zwar ohne Obergrenze beim Umlagebetrag.^[3]

TÜV-Gebühren für die Prüfung von Druckgasanlagen, insbesondere die für eine Prüfung der Heizanlage, gehören nur dann zu den umlagefähigen Wartungskosten, wenn eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung besteht.^[4]

Die Wartungs- und Inspektionskosten für eine thermische Solaranlage sind umlagefähig. Es handelt sich dabei in der Regel um die Überprüfung der Sauberkeit und ggf. die Reinigung der Kollektoren, Überprüfung auf Undichtigkeit der Kollektoren und Leitungsrohre, die Kontrolle des Frost- und Korrosionsschutzes der Solarflüssigkeit, die Erneuerung des Solarkreises, das Einstellen des Volumenstroms und der Druckverhältnisse, das Einstellen der Umwälzpumpe, die Überprüfung des Frostschutzes sowie ggf. den Austausch der Solarflüssigkeit.^[5]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000, 10 U 94/99, NZM 2000, 762.

[2] AG Bad Wildungen, Urteil v. 20.6.2003, C 66/03, WuM 2004, 669.

[3] BGH, Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12, DWW 2013, 7.

[4] AG Rheine, Urteil v. 10.1.1985, 14 C 644/84, WuM 1985, 345.

[5] Wall, Rn. 5941a.

1.6.2 Feuerstättenschau

Durch die Begutachtung stellt der Kaminkehrer fest, ob die Feuerstätte, die Kamine und alle dazugehörigen Einrichtungen betriebs- und brandsicher sind. Die Feuerstättenschau ist alle 7 Jahre zweimal durchzuführen. Sie darf frühestens 3 Jahre und soll spätestens 5 Jahre nach der letzten Feuerstättenschau durchgeführt werden; zwischen den beiden Begutachtungen müssen also mindestens 3 Jahre liegen. Es handelt sich um umlegbare Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV.^[1]

[1] AG Soest, Urteil v. 6.2.2013, 12 C 280/12, DWW 2013, 340, allerdings mit falscher Begründung.

1.6.3 Kosten der Reinigung der Anlage und des Heizraums

Zu diesem Posten gehören die Reinigung der Kesselheizflächen und des Heizkessels (Entfernen von Verbrennungsrückständen und Wasserablagerungen), insbesondere das Auswechseln kleinerer Teile, der Austausch des Filtersatzes, das Zerlegen und Zusammenbauen des Ölbrenners sowie erforderliche Dichtungen. Die Reinigung des Heizraums wird vornehmlich bei Koks- oder Kohleheizungen anfallen. Aber auch bei Holz- und Pelletheizungen fallen Reinigungskosten an. Das Pelletlager bedarf einer jährlichen Reinigung, die Brennkammer wird etwa alle vier bis sechs Wochen gereinigt.^[1]

[1] Wall, Rn. 5950.

1.6.4 Öltankreinigung

Die Kosten der Öltankreinigung, die in einem Turnus von 5 bis 7 Jahren empfohlen wird^[1], sind ansetzbar.^[2] Diese Arbeit ist bei ölbetriebenen Heizanlagen generell alle paar Jahre erforderlich, um zu verhindern, dass es insbesondere durch Ölschlamm zur Unterbrechung der Ölzufuhr kommt, wodurch die Heizanlage ausfallen kann. Durch die Tankreinigung werden Verschmutzungen beseitigt, dabei geht es nicht um die Beseitigung von Mängeln, sondern um die Erhaltung der Betriebsbereitschaft.

Grundsätzlich stellt sich die Frage, wie aperiodisch entstehende Kosten, also Kosten, die nicht jährlich entstehen, angesetzt werden können. Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, die Kosten in vollem Umfang in dem Abrechnungsjahr anzusetzen, in dem sie entstanden sind, also in dem zum Beispiel die Tankreinigung oder Eichung der Wärmezähler stattgefunden hat.^[3] Der Vermieter ist aber zum sofortigen Ansatz der Kosten nicht verpflichtet. Es ist ebenso zulässig, die Kosten über mehrere Jahre zu verteilen, und zwar entsprechend dem jeweiligen Turnus.^[4] Das heißt, dass der Vermieter die Kosten für die Tankreinigung, die etwa alle 8 Jahre fällig ist, au...