HeizKV: Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO ... / 2 Umlagefähige Kosten der Warmwasseranlage

Gemäß § 8 Abs. 2 HeizKV gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, sowie die Kosten der Wassererwärmung.

Generell sind bei den Warmwasserkosten die gleichen Kostenarten umlagefähig wie bei den Heizkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV (siehe Kap. 1). Zusätzlich sind jedoch in § 8 Abs. 2 HeizKV besondere Kosten aufgeführt, die nur bei der Warmwasserversorgung anfallen.

2.1 Kosten der Wasserversorgung

2.1.1 Kosten des Wasserverbrauchs

Der Vermieter kann nur die Kosten des tatsächlichen Wasserverbrauchs im Abrechnungszeitraum ansetzen. Unabhängig davon, ob die Wasserkosten als öffentlich-rechtliche Gebühr oder als privatrechtliches Entgelt erhoben werden, kommt es auf die in der Endabrechnung enthaltenen Wasserkosten an.

Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kaltwasserkosten einschließlich der dafür anfallenden Abwasserkosten. Sie dürfen neben den reinen Erwärmungskosten nur dann abgerechnet werden, wenn sie nicht schon gesondert in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind. Der Vermieter muss darauf achten, dass die Kosten der Wasserversorgung nicht doppelt in Rechnung gestellt werden. Der Ansatz von Abwasserkosten in der Heizkostenabrechnung ist zwar fehlerhaft^[1], weil diese allein über die "Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV" abzurechnen sind, jedoch handelt es sich nach Auffassung des BGH^[2] lediglich um einen inhaltlichen Fehler der Heizkostenabrechnung. Praktisch ist eine Trennung zwischen dem Verbrauch von reinem Kaltwasser und von zu Warmwasser erwärmtem Kaltwasser nur durch die Montage eines Zwischenzählers möglich.

[1] AG Aachen, Urteil v. 30.8.2007, 80 C 18/07, ZMR 2008, 383.

[2] BGH, Urteil v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, GE 2012, 126.

2.1.2 Grundgebühren

Die Aufwendungen für die Wasserversorgung umfassen außerdem die Grundgebühren, die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern sowie die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Versorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage inklusive der Aufbereitungsstoffe, zum Beispiel Enthärtungsmittel oder Wasserfilter. Die Kosten für den Zwischenzähler – zur Trennung zwischen Warm- und Kaltwasserverbrauch und zur Feststellung des Einzelverbrauchs der jeweiligen Nutzer bei Wartungs- und Eichserviceverträgen – sind gleichfalls anzusetzen.

2.1.3 Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage

Umlagefähig sind die Kosten, die durch den Betrieb eines hauseigenen Brunnens, einer Pumpenanlage oder eines kleinen Wasserwerks entstehen. Hier kann der Vermieter sowohl Stromkosten als auch Wartungskosten ansetzen^[1], nicht aber die Reparaturkosten. Ebenfalls umlagefähig sind die Kosten einer Druckerhöhungsanlage, mit deren Hilfe in Hochhäusern der Wasserdruck im Netz des externen Lieferanten auch für die oberen Stockwerke ausreichend dimensioniert wird. Die Wartungskosten für Wassermengenregler sind in diesem Zusammenhang ebenso umlagefähig, weil sie einen Teil der hauseigenen Wasserversorgungsanlage darstellen.

[1] Schmidt-Futterer-Lammel, § 8 HeizKV, Rn. 15.

2.1.4 Kosten des Betriebs einer Wasseraufbereitungsanlage

Sowohl das vom örtlichen Wasserversorgungsunternehmen als auch das von der hauseigenen Anlage gelieferte Wasser kann Inhaltsstoffe enthalten, die eine Behandlung erfordern. In den meisten Fällen muss gegen Kalk, der den Wasserleitungen und den Elektrogeräten der Nutzer schadet, vorgegangen werden. Mit der Wasseraufbereitungsanlage lassen sich starke Verkalkungen verringern. Die Strom- und Wartungskosten einer Wasseraufbereitungsanlage können umgelegt werden.^[1] Regelmäßig zu erneuernde Aufbereitungsstoffe wie Filter und chemische Zusätze wie Phosphat können gleichfalls angesetzt werden.^[2]

Ob Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz dienen, umlagefähig sind, ist strittig. Das AG Lörrach^[3], das AG Regensburg^[4] und das AG Friedberg^[5] verneinen dies, weil die Maßnahmen nicht der Verbesserung der Wasserqualität, sondern der Vermeidung von Lochfraß dienen. Das AG Dresden^[6] bejaht dagegen die Umlagefähigkeit, allerdings nur, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt.

[1] AG Steinfurt, Urteil v. 8.7.2004, 4 C 59/04, WuM 2004, 567.

[2] AG Friedberg, Urteil v. 14.3.1985, C 5/84, WuM 1995, 369; Schmidt-Futterer-Lammel, § 8 HeizKV, Rn. 14..

[3] AG Lörrach, Urteil v. 31.1.1995, 2 C 343/94, WuM 1995, 593.

[4] AG Regensburg, Urteil v. 11.8.1993, 9 C 2418/93, WuM 1995, 319.

[5] AG Friedberg, Urteil v. 18.3.1998, C 1626/96-17, WuM 2000, 381.

[6] AG Dresden, Urteil v. 16.2.2002, 143 C 3528/00, NZM 2001, 708.

2.1.5 Legionellenprüfung

Die Trinkwasserverordnung^[1] schreibt vor, dass das Warmwasser in einem Mietshaus turnusmäßig, das heißt alle 3 Jahre, auf Legionellen zu untersuchen ist. Untersuchungspflichtig sind

• Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder
• Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle.

Über das Fassungsvermögen eines Warmwasserspeichers gibt zumeist das hieran angebrachte Typenschild Aufschluss. Diese gesetzliche Regelung bedeutet, dass nahezu alle Gebäude mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage von der Untersuchungspflicht betroffen sind. Ausgenommen ...