HeizKV: Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängige Kost ... / 2.1 Duldungspflicht des Nutzers

Gebäudeeigentümer/Vermieter

Damit der Gebäudeeigentümer seiner Pflicht, geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen anzubringen (§ 4 Abs. 2 HeizKV), nachkommen kann, muss er die Räume, die einem anderen – in der Regel einem Mieter – überlassen sind, betreten dürfen. Die Verpflichtung des Mieters, diese Maßnahme zu dulden, hat der Verordnungsgeber in § 4 Abs. 2 Satz 1 HS 2 HeizKV verankert. Die Duldungspflicht des Mieters bezieht sich einerseits darauf, dass er dem Gebäudeeigentümer den Zutritt zu den an ihn überlassenen Räumen zu gewähren hat, andererseits umfasst sie die Montage der Erfassungsgeräte.

Handwerker und Wärmedienstleister

Zwar hat der Gebäudeeigentümer gegenüber dem Nutzer die Pflicht, Erfassungsgeräte anzubringen, doch zumeist verfügt er nicht über die dafür nötigen fachlichen Kenntnisse und Qualifikationen. Aus diesem Grund bezieht sich die Duldungspflicht des Mieters auch auf Personen, zum Beispiel Handwerker oder Wärmedienste, die der Eigentümer beauftragt, um seine Pflicht zu erfüllen. Für ein etwaiges Fehlverhalten des Handwerkers, zum Beispiel die falsche Montage des Erfassungsgeräts oder das Anbringen eines technisch nicht geeigneten Geräts, haftet grundsätzlich der Eigentümer.^[1]

Ankündigung

Anders als in § 555a und § 555d BGB, die die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen regeln, sind in § 4 Abs. 2 HeizKV die einzelnen Voraussetzungen für einen Duldungsanspruch des Gebäudeeigentümers nicht vorgegeben. Das bedeutet aber nicht, dass der Gebäudeeigentümer zu jeder Zeit und ohne Ankündigung den Zutritt zu den Mieträumen verlangen kann. Zumindest wird er den Nutzer/Mieter so rechtzeitig wie möglich darüber informieren, "wann, wie lange, wo und warum welche Maßnahme" durchgeführt wird, um seine Verpflichtungen aus § 4 Abs. 2 HeizKV zu erfüllen.

Achtung

Anspruch auf Zugang

Weigert sich der Nutzer/Mieter, dem Gebäudeeigentümer, ihm gleichgestellten Berechtigten oder beauftragten Hilfspersonen den Zugang zu den Räumen zu gewähren, hat der Gebäudeeigentümer einen einklagbaren Anspruch auf Duldung des Zutritts und auf die Anbringung der Erfassungsgeräte.

Mieterhöhung

Bei einer bereits vorhandenen Zentralheizung stellt der erstmalige Einbau von Erfassungsgeräten eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den Vermieter zur Mieterhöhung gemäß § 559 BGB berechtigt. Bei der Modernisierungsmieterhöhung kommen die Alternativen "Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie" und "Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat" in Betracht. Deshalb kann der Vermieter 8 % der auf die Wohnung entfallenden Anschaffungskosten für die Erfassungsgeräte auf den Mieter im Rahmen der Bestimmungen der §§ 555b und 559 BGB auf die Jahresmiete umlegen.^[2]

Der Mieter hat darüber hinaus gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden.^[3]

[1] Schmidt-Futterer-Lammel, § 4 HeizKV, Rn. 9.

[2] LG Berlin, Urteil v. 15.4.1986, 64 S 387/85, GE 1986 S. 751; Pfeifer, § 4 HeizKV Rn. 4.a.

[3] BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625.