Üblicherweise werden am Ende eines Abrechnungsjahres die Erfassungsgeräte abgelesen und der so ermittelte Verbrauch der Jahresabrechnung zugrunde gelegt. § 9b HeizKV betrifft den Fall, dass während des Abrechnungszeitraums ein Nutzerwechsel stattfindet, zum Beispiel ein Mieterwechsel. Auch wenn dadurch die auf die Einheit entfallenden Jahreskosten für Wärme- und Warmwasserversorgung nicht beeinflusst werden, muss der Gebäudeeigentümer/Vermieter dennoch die Kosten für die Mieträume im Innenverhältnis zwischen altem und neuem Mieter aufteilen. Die Vorgabe, dass sich die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung aus einem Verbrauchskosten- und Grundkostenteil zusammensetzt, gilt auch für die Aufteilung zwischen Vor- und Nachnutzer. Die jeweiligen Abrechnungen müssen also gleichermaßen einen Verbrauchs- und einen Grundkostenanteil ausweisen. Wie dabei vorzugehen ist, regelt § 9b HeizKV.
3.2.1 Zwischenablesung
Bei einem Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte ablesen, um die Verbrauchsanteile des alten und des neuen Mieters bestimmen zu können (§ 9b Abs. 1 HeizKV). Auch bei mehreren Nutzerwechseln während einer Abrechnungsperiode ist jedes Mal eine Zwischenablesung erforderlich. Diese Ablesung muss nicht zwingend das Messdienstunternehmen durchführen, das auch mit der Abrechnung betraut ist. Laien können die Zwischenablesung ebenso vornehmen, denn sie dient lediglich dazu, die Kosten zwischen den verschiedenen Nutzern aufzuteilen. Der Gesamtverbrauch bzw. die Gesamtkosten für die Einheit werden davon nicht beeinflusst.
Mitteilung nach Selbstablesung
Bei Selbstablesung darf nicht vergessen werden, diese Werte auch der Hausverwaltung oder dem Messdienstunternehmen mitzuteilen!
Steht eine Wohnung zwischen 2 Vermietungen längere Zeit leer, muss der Gebäudeeigentümer bei Beendigung und bei Beginn der jeweiligen Mietverhältnisse eine Ablesung durchführen. Die sog. Leerstandkosten gehen zu seinen Lasten.
Pflicht des Gebäudeeigentümers
Den Gebäudeeigentümer trifft die Verpflichtung, die Geräte abzulesen bzw. eine Ablesung zu veranlassen.
Die Kosten der Zwischenablesung sind keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Danach kann der Vermieter vom Mieter nicht die Erstattung einer Nutzerwechselgebühr verlangen, wenn der Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht. Es handelt sich hierbei nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung. Allerdings hat der BGH betont, dass die Vertragsparteien die Umlage dieser Kosten vertraglich vereinbaren können, was sich aus § 9b Abs. 4 HeizKV ergeben soll. Dies kann individualvertraglich und wohl auch in einer Formularklausel erfolgen. Diese Auffassung des BGH ist jedoch umstritten!
Verzicht auf Zwischenablesung
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag auch vereinbaren, dass eine Zwischenablesung nicht erfolgen soll.
3.2.2 Verfahren der Aufteilung (§ 9b Abs. 1 und 2 HeizKV)
Der durch die Zwischenablesung festgestellte Verbrauch an Wärme und Warmwasser ist auf die beteiligten Nutzer zu verteilen.
Berechnungsbeispiel für Verbrauchskostenverteilung nach Nutzerwechsel
Heizkosten
Ausgangssituation:
- Gesamtwärmekosten des Anwesens für den Abrechnungszeitraum: 9.000 EUR
- Verbrauchsanteil und Grundkostenanteil jeweils 50 %
- Zu verteilende Verbrauchskosten des Anwesens: 4.500 EUR
- Summe der Einheiten des Anwesens 720
- Summe der Einheiten der Wohnung mit Mieterwechsel 71
- Der Vormieter ist zum 31.3. ausgezogen, der Nachmieter am 1.4. eingezogen, die Zwischenablesung ergab 39 Einheiten
Verbrauchskosten der Wohnung im Abrechnungszeitraum 1.1. bis 31.12.
| 4.500 EUR : 720 Einheiten = 6,25 EUR (Kosten einer Einheit) × 71 Einheiten = 443,75 EUR |
Wärmeverbrauchskosten Vormieter
| 6,25 EUR (Kosten einer Einheit) × 39 Einheiten (gemäß Zwischenablesung) = 243,75 EUR |
Wärmeverbrauchskosten Nachmieter
| Gesamteinheiten der Wohnung 71 – 39 (gemäß Zwischenablesung) = 32 × 6,25 EUR (Kosten einer Einheit) = 200 EUR |
Warmwasser
Die Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten für Warmwasser ist ebenfalls entsprechend den durch Zwischenablesung ermittelten Werten durchzuführen.
Abrechnung nach Gradtagszahlen
Die Verteilung des verbrauchsunabhängigen Kostenanteils für die Wärmeversorgung muss nach den Gradtagszahlen oder zeitanteilig erfolgen, die Aufteilung der Festkosten der Warmwasserversorgung nur zeitanteilig. Anders als bei den Wärmekosten ergeben sich bei den Kosten für Warmwasser keine jahreszeitlichen Unterscheidungen, deshalb ist eine Aufteilung nach dem Zeitfaktor angemessen und ausreichend.
Während der Verordnungsgeber für die Verteilung der Festkosten des Warmwassers keine Alternativen genannt hat, kann sich der Vermieter bei der Verteilung der Festkosten für Wärme zwischen zwei Vorgehensweisen entscheiden. Diese beiden Alternativen sind nach dem Wortlaut des § 9b Abs. 2 HeizKV grundsätzlich gleichberechtigt anzuwenden. ...