Heiztanks müssen aus fremden Kellerräumen entfernt werden

Leitsatz

1. Ist in einem Raum, der im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers steht, ein Heiztank fest installiert, der allein der (im übrigen in dessen Sondereigentum installierten) Heizung eines anderen Wohnungseigentümers dient, so ist der Eigentümer der Heizung auch der Eigentümer des Heiztanks. § 5 WEG ermöglicht eine derartige von der Regel der §§ 93, 94 BGB abweichende Zuordnung.

2. Der Streit der Wohnungseigentümer über die dingliche Zuordnung ist vor den allgemeinen Zivilgerichten auszutragen. Dagegen gehört der Streit über die Nutzungsbedingungen des fremden Sondereigentums in die Zuständigkeit der Gerichte für Wohnungseigentumssachen.

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer betrieb in den Kellerräumen seines Sondereigentums eine ölheizungsanlage. Die zugehörigen Tanks waren in den Kellerräumen eines anderen Wohnungseigentümers installiert, der seine Wohnung mit Gas beheizte. Dieser Wohnungseigentümer wollte nun seine Wohnung mit den zugehörigen Kellerräumen verkaufen und forderte den Nachbarn auf, die öltanks zu entfernen.

Dieser jedoch war hierzu nicht bereit, sondern der Meinung, die Entfernung des öltanks sei Sache des verkaufenden Wohnungseigentümers, da dieser schließlich Eigentümer der Kellerräume sei.

Entscheidung

Zum besseren Verständnis des zweiten Leitsatzes der Entscheidung folgendes vorweg: Grundsätzlich sind Streitigkeiten von Wohnungseigentümern über den Inhalt und Umfang ihres Sondereigentums nicht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu klären, sondern vor den allgemeinen Zivilgerichten. Pauschal gesagt: Würden die beiden Parteien darüber streiten, wem nun die Heiztanks gehören, wäre das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit der falsche Weg, eine Klärung hierüber herbeizuführen wäre Aufgabe der allgemeinen Zivilgerichte. Im vorliegenden Fall jedoch geht es um die Nutzungsvereinbarung der beiden Wohnungseigentümer hinsichtlich der Kellerräume. Diese Vereinbarung regelt aber die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer aus ihrer Gemeinschaft heraus. Diese Gemeinschaftsbezogenheit führt nun zur Begründung der Zuständigkeit des Gerichts in Wohnungseigentumssachen.

Bei der erwähnten Vereinbarung der beiden Wohnungseigentümer handelte es sich um eine Leihe - genauer gesagt: eine Raumleihe. Nach der Kündigung dieses Leihvertrags durch den Raumeigentümer, war der andere Wohnungseigentümer verpflichtet, den Tankraum herauszugeben und die öltanks zu entfernen. Letztlich wurde nämlich nur der Tankraum als solcher und nicht auch noch die öltanks verliehen.

In diesem Zusammenhang waren gleichwohl die Eigentumsverhältnisse an den öltanks zu klären. Da diese in den Kellerräumen des einen Wohnungseigentümers installiert waren, könnte man annehmen, dieser wäre auch der Eigentümer der Tanks. Durch die feste Verbindung der Tanks mit den Räumlichkeiten könnten diese demnach wesentliche Bestandteile dieser Räume geworden sein und würden somit zwangsläufig im Eigentum des "Raumverleihers" stehen. So jedenfalls die Regelung in den in Leitsatz 1 erwähnten §§ 93, 94 BGB.

Ohne weiter in die Details des deutschen Sachenrechts einzugehen, sind diese Grundsätze im Recht des Wohnungseigentums nur sehr eingeschränkt anwendbar. Hier gilt eine zweckorientierte Betrachtungsweise. Der Tank stand demnach im Eigentum des die ölheizungsanlage betreibenden Wohnungseigentümers. Die Tanks dienten einzig und allein seiner Heizungsanlage, sie waren demnach notwendige Teile der Funktionseinheit "Heizungsanlage". Demgegenüber beheizte der andere Wohnungseigentümer seine Wohnung mit Gas und hatte bereits aus diesem Grund keinerlei Interesse an den Heiztanks.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 08.08.1997, 16 Wx 144/97

Fazit:

Werden derartige Nutzungsvereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern getroffen und sind diese als Raumleihe zu qualifizieren, sind natürlich auch die Kündigungsrechte des Verleihers zu beachten.

In diesem Fall hatte dieser eine Frist zur Entfernung der öltanks gesetzt und für jeden Monat Fristüberschreitung eine Entschädigung angedroht. Nachdem die öltanks weit nach Fristablauf immer noch nicht entfernt waren, nahm dies der Tankraumeigentümer selbst in die Hand. Weil sich der Tankeigentümer vertragswidrig verhalten hatte, mußte er neben den monatlichen Entschädigungszahlungen auch noch die im Wege der Ersatzvornahme entstandenen Kosten tragen.