Heizung (WEMoG) / 1 Eigentumszuordnung

Die Heizungsanlage besteht aus einer Vielzahl von Einzelelementen, deren eigentumsrechtliche Zuordnung vereinzelt noch umstritten ist.

1.1 Heizungsanlage

Die Heizungsanlage einschließlich Brenner und Öltank(s) kann sowohl im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers als auch – wie in der Regel – im Gemeinschaftseigentum stehen. Ist jedenfalls die Heizungsanlage in einem gemeinschaftlichen Raum innerhalb der Wohnanlage installiert und dient sie der Versorgung der zur Gemeinschaft gehörenden Raumeinheiten sowie sonstigen Bereichen der Wohnanlage, so steht sie zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, da sie der Versorgung der gesamten Wohnanlage dient.^[1]

Hinweis

Sondereigentum an Heizungsanlage möglich

Dient andererseits eine Heizungsanlage nur der Versorgung eines Sondereigentums oder einzelner Sondereigentumseinheiten und nicht der gesamten Wohnanlage, so kann hieran Sondereigentum selbst dann bestehen, wenn die Anlage in einem gemeinschaftseigenen Raum untergebracht ist.^[2] Eine Heizungsanlage kann auch dann im Sondereigentum stehen, wenn sie über die Versorgung der Wohnanlage hinaus – etwa nach Art einer Fernheizung – noch der Versorgung weiterer Gebäude dient.^[3]

[1] BayObLG, Beschluss v. 20.8.1998, 2Z BR 44/98, ZMR 1999, 50.

[2] LG Frankfurt, Beschluss v. 1.3.1989, 2/9 T 1212/88, ZMR 1989, 350; BayObLG, Beschluss v. 24.2.2000, 2Z BR 155/99, ZMR 2000, 622.

[3] BGH, Urteil v. 8.11.1974, V ZR 120/73, NJW 1975, 688.

1.2 Heizungsraum

Der Heizungsraum selbst sowie die Zugänge und Zugangsflächen zu dem Heizungsraum sind Gemeinschaftseigentum.^[1] Dient die Heizungsanlage nicht nur der Versorgung der Wohnungseigentumsanlage selbst, sondern auch noch weiteren Gebäuden, und steht diese etwa deshalb im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, so kann auch der Heizraum selbst, in dem die Anlage installiert ist, dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Über diesen Fall hinaus kann der Heizraum auch dann im Sondereigentum stehen, wenn die Heizungsanlage selbst nur eine untergeordnete Bedeutung für die Raumnutzung hat, der Raum vielmehr überwiegend anderen Zwecken dient, etwa als Abstellraum oder gar Badezimmer. Der Zugang zu diesem Raum steht jedoch zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Heizung erfordert einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu der Anlage. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch stört.^[2]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 12.3.1999, 3 Wx 72/99, ZMR 1999, 499.

[2] OLG Dresden, Beschluss v. 29.3.2017, 17 W 233/17, ZWE 2017, 306.

1.3 Heizungsrohre

Die Heizungsrohre sind als Hauptleitungsrohre dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, selbst wenn sie durch einzelne Sondereigentumseinheiten verlaufen. Gemeinschaftseigentum sind sie jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der jeweiligen Sondereigentumseinheit.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454.

1.4 Heizkörper

Heizkörper in gemeinschaftlichen Räumen stehen im Gemeinschaftseigentum. Heizkörper im Bereich des Sondereigentums werden nach zwar umstrittener, aber herrschender Meinung dem Sondereigentum des jeweiligen Sondereigentümers zugeordnet, wenn sie letztlich der Versorgung nur der betreffenden Sondereigentumseinheiten dienen.^[1] Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung jedenfalls dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.^[2]Sind die einzelnen Heizkörper für den Betrieb der Heizungsanlage zwingend erforderlich, stehen sie im Gemeinschaftseigentum.

Hinweis

Eigenmächtiges Entfernen von Heizkörpern

Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, eigenmächtig Heizkörper abzumontieren, wenn die Demontage zu einer Beeinträchtigung der Funktion der Gesamtanlage führen kann. Die Eigentümergemeinschaft kann daher in derartigen Fällen grundsätzlich mehrheitlich beschließen, dass es den einzelnen Wohnungseigentümern untersagt ist, eigenmächtig Heizkörper zu demontieren.^[3] Soweit seitens einzelner Wohnungseigentümer Heizkörper demontiert wurden, hat die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Rückbau zulasten des jeweiligen Wohnungseigentümers.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BayObLG, Beschluss v. 20.3.1985, BReg 2 Z 141/84, ZMR 1985, 208.

[4] OLG Hamm, Beschluss v. 26.6.1987, 15 W 438/85.

1.5 Heizkörperventile

Heizkörperventile stehen im Gemeinschaftseigentum, da sie zur ordnungsmäßigen Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind bzw. diese beeinflussen (BayObLG, Beschluss v. 11.8.1987, BReg 2 Z 32/87; OLG Hamburg, Beschluss v. 22.4.1999, 2 Wx 39/99).^[1] Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden, weil die Heizkörper nic...