Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.[1]
Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss des Endmietvertrags gewerblich, d. h. mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Diese Voraussetzung ist bei den vorgenannten Zwischenmietverhältnissen regelmäßig nicht erfüllt.
Auch eine entsprechende (analoge) Anwendung des § 565 BGB kommt nicht in Betracht, da es insofern an der für eine analoge Anwendung erforderlichen Rechtsähnlichkeit der zu regelnden Tatbestände fehlt. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung handelt der Zwischenmieter regelmäßig mit Gewinnerzielungsabsicht und wird daher den Mietvertrag mit dem Endmieter zu Konditionen abschließen, die für ihn meist günstiger, jedenfalls aber nicht schlechter sind als die mit dem Eigentümer im Hauptmietvertrag vereinbarten Konditionen.
Der nicht gewerblich tätige Zwischenmieter
Dagegen wird der nicht gewerblich tätige Zwischenmieter, der mit der Zwischenvermietung besondere, über die bloße Vermietung hinausgehende Interessen verfolgt, mit dem Endmieter häufig andere Konditionen vereinbaren als sie auf dem freien Wohnungsmarkt üblich sind, z. B. weil der Endmieter eine marktgerechte Miete aus seinem Einkommen oder Vermögen nicht zahlen kann und ihm der Verein daher, gestützt auf Spendenaufkommen oder öffentliche Zuschüsse, nur eine niedrigere Miete berechnet.
Aber auch dann, wenn mit der Weitervermietung ein Gewinn erzielt wird, liegt nicht zwingend eine gewerbliche Zwischenvermietung vor.
Satzungsgemäße Weitervermietung an Mitglieder durch karitativen Verein
Ein karitativer Verein mietet als Hauptmieter in Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben – und somit nicht gewerblich – Räume an und vermietet diese an seine Mitglieder weiter.
In diesem Fall liegt auch dann keine gewerbliche Zwischenvermietung vor, wenn das von den Mitgliedern gezahlte Entgelt insgesamt höher ist als die vom Verein an den Hauptvermieter (Eigentümer) gezahlte Miete, d. h. mit der Zwischenvermietung ein Gewinn gemacht wird.[2]
Vermietung an Betriebsangehörige
Umgekehrt kann auch dann, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, eine gewerbliche Zwischenvermietung i. S. d. § 556 BGB vorliegen. So z. B. wenn ein Unternehmen als Hauptmieter die Wohnung seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und damit keinen Gewinn erzielt, weil die Weitervermietung zu denselben Konditionen erfolgt, die mit dem Eigentümer vereinbart sind. Trotzdem ist dies nach Auffassung des BGH im Sinne wirtschaftlicher Interessen und somit gewerblich, da das Unternehmen damit Arbeitnehmer an sich bindet und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen verschafft insbesondere in Ballungsräumen mit angespannten Mietmärkten.[3]
Vermietung an eine juristische Person
Gleiches gilt bei Anmietung durch eine juristische Person, z. B. eine GmbH. Dabei ist es auch unerheblich, wenn in der Vergangenheit Mieterhöhungsverlangen nach den Vorschriften für Wohnraum gestellt wurden.[4]
Anders ist die Rechtslage jedoch, wenn der Eigentümer nach den Vertragsbedingungen erheblichen Einfluss auf die Ausgestaltung des Mietverhältnisses sowie auf die Auswahl des Endmieters nehmen und der Arbeitgeber somit bei der Weitervermietung keine in wesentlichen Punkten von den Interessen seines Vermieters abweichenden Interessen verfolgen kann. Dieser Sonderfall ist mit der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar mit der Folge, dass sich der Mieter gegenüber dem Herausgabeverlangen des Eigentümers auf die Kündigungsschutzvorschriften[5] berufen kann.[6]
Keine Vergleichbarkeit Zwischenvermietung im Interesse des Eigentümers mit Interesse des Zwischenmieters
Grundsätzlich ist jedoch eine Zwischenvermietung an einen Verein oder einen Arbeitgeber, die vorrangig im Interesse des Zwischenmieters bzw. der unterzubringenden Person erfolgt, nicht mit der gewerblichen, im Interesse des Eigentümers liegenden Zwischenvermietung vergleichbar.
Eine entsprechende Anwendung des § 565 BGB auf solche Zwischenmietverhältnisse ist somit nicht zulässig.
Dies gilt auch, wenn eine GmbH als Mieterin das Mietobjekt hauptsächlich selbst nutzt und sie ihrem Geschäftsführer lediglich gestattet, das Objekt als Untermieter auch zu Wohnzwecken zu nutzen. In diesem Fall ist der Geschäftsführer nicht Endmieter einer gewerblichen Zwischenvermietung und genießt somit nur eingeschränkten Kündigungsschutz.[7]
Eine analoge Anwendung des § 565 BGB auf solche nicht gewerbliche Zwischenmietverhältnisse würde ferner dazu führen, dass auch in anderen Fällen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses, etwa weil der Verein als Zwischenmieter kündigt, die bestehenden, zu besonderen Konditionen abgeschlossenen Endmietverträge auf...
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