In der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ist zu beachten

Normenkette

§ 10 Abs. 1, 2 WEG, § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG

Kommentar

1. In einer Teilungserklärung war unter anderem vereinbart:

Es werden zunächst genutzt:

...

das Teileigentum Nr. 6 als Gaststätte in Form einer Pils-Stube,

...

das Teileigentum Nr. 7 zum Verkauf von Backwaren und Käse,

...

für jede dieser Teileigentumseinheiten gilt: Solange die Räume in der bezeichneten Art genutzt werden ..., dürfen in den anderen Teileigentumsräumen keine Konkurrenzbetriebe eingerichtet werden ...

Eine solche Konkurrenzschutzklausel kann vereinbart werden und ist auch als Inhalt der Gemeinschaftsordnung zulässig (BayObLG, WE 91, 47; WM 96, 359; OLG Köln, WE 94, 86).

2. Die Beantwortung der Frage, ob ein Konkurrenzbetrieb unterhalten wird, ist einer typisierenden Betrachtungsweise zugänglich.

Ein Teileigentümer in der Anlage ließ durch einen Pächter in seinen Räumen eine Gaststätte betreiben, in der griechische Spezialitäten sowie Bier und alkoholfreie Getränke angeboten wurden. Der Eigentümer eines bereits längere Zeit betriebenen Pilsstuben-Teileigentums verlangte vom Eigentümer der griechischen Gaststätte Untersagung seines Betriebes und bekam in allen drei Instanzen Recht.

Genießt eine Pilsstube nach Gemeinschaftsordnung Konkurrenzschutz, so darf in derselben Wohnanlage kein Lokal für griechische Spezialitäten mit der Ausgabe von Speisen und Getränken betrieben werden. Werden in einer Gaststätte Getränke und Speisen dargeboten, gehört sie zu dem in § 1 Gaststättengesetz genannten Grundtyp der Gastwirtschaft (Schank- und Speisewirtschaft). Allerdings gehört auch ein mit Kurzbegriff "Pilsstube" bezeichnetes Lokal zum Grundtyp einer solchen Schank- und Speisewirtschaft, auch wenn dort speziell die Abgabe von Getränken (insbesondere Bier) überwiegt. Eine von einer Schank- und Speisewirtschaft abweichende Betriebsart eines Lokals wird erst dann angenommen, wenn die Abgabe von Getränken und/oder Speisen in den Hintergrund tritt und statt dessen Besonderheiten in der Betriebsgestaltung Bedeutung und Gewicht erhalten; eine Pilsstube gehört jedoch nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht zu atypischen Betriebsarten, sondern ebenfalls zum Grundtyp der Schank- und Speisewirtschaft. Bei einer solchen typisierenden Betrachtungsweise kommt es nicht darauf an, ob und auf welche Weise die Pilsstube der Antragstellerseite durch den Betrieb des Antragsgegners tatsächlich beeinträchtigt wird und welche konkreten Umsatzverluste eingetreten sind.

3. Eine Beteiligung der restlichen Eigentümer in dieser Gemeinschaft am Verfahren war hier zu Recht entbehrlich, weil allein zwei Teileigentümer über die Auslegung einer zum Inhalt der Gemeinschaftsordnung gewordenen Konkurrenzschutzklausel stritten und es bei der Auseinandersetzung um die Frage ging, ob ein geschäftlicher Konkurrent aufgrund dieser Schutzklausel ausgeschaltet werden könnte; berührt waren damit allein die Interessen dieser beiden Streitbeteiligten (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 90, 660; 96, 1359).

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zu Lasten des Antragsgegners bei Geschäftswertansatz von DM 30.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.05.1997, 2Z BR 32/97)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer