Indexmiete / 2 Wirkungsweise der Klausel

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetreten ist. Die Frist muss im Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietänderung^[1] abgelaufen sein. Die Änderungserklärung kann dem anderen Teil also bereits vor Ablauf der Jahresfrist zugehen.^[2] Die Formulierung in § 557b Abs. 2 BGB unterscheidet sich insofern von der Jahressperrfrist der "normalen" Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Fall ist eher vergleichbar mit der Jahresfrist der Staffelmiete in § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB. Auch dort treten die einzelnen vereinbarten Mieterhöhungsstaffeln genau nach 1 Jahr in Kraft. Der Unterschied bei der Indexmiete besteht darin, dass bei ihr die Staffeln betragsmäßig noch nicht feststehen.

Praxis-Beispiel

Berechnung

Mietvertragsbeginn: 1.1.2022

Zustellung der Indexmieterhöhung: 27.11.2022

Fälligkeit der neuen Miete: 1.1.2023

Hinweis

Kein Automatismus

Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein, sondern muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.^[3] Es handelt sich um keine Fälligkeitsregelung, sondern um eine Anspruchsvoraussetzung.

Der Gesetzgeber hat diese Lösung in Abkehr von den bei der Gewerbemiete üblichen Klauseln mit Rücksicht auf den weniger geschäftserfahrenen Wohnraummieter bewusst gewählt^[4]; diesem soll die Kontrolle der Indexentwicklung erspart bleiben.

Die "Änderung der Miete ... (muss) durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben".^[5]

Wichtig

Notwendige Angaben im Mieterhöhungsschreiben

Aus der Mieterhöhungserklärung muss sich ergeben

1. der Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses,
2. der aktuelle Index,
3. der Erhöhungsbetrag und
4. die künftig geschuldete (Kalt-)Miete.

Die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten ist nicht erforderlich.^[6]

Zu irgendeiner Form der "Beweisführung" – etwa durch Vorlage von Index-Veröffentlichungen – ist der Vermieter nicht verpflichtet. Der Ablauf der Jahresfrist muss in der Erklärung ebenfalls nicht mitgeteilt werden.

Kommastellen bei der Prozentangabe: Die vom Statistischen Bundesamt bereitgestellten Indexwerte enthalten nur eine signifikante Nachkommastelle. Aus diesem Grund müssen berechnete Werte in verknüpften Indexreihen auf eine Nachkommastelle gerundet werden, wenn der Ausgangswert ein Indexwert des Statistischen Bundesamts mit nur einer Nachkommastelle Genauigkeit ist (siehe Erläuterung des Statistischen Bundesamts in der Anlage). In den vom Statistischen Bundesamt verwendeten Beispielen wird nach kaufmännischen Kriterien gerundet.

Sowohl der VPI insgesamt als auch die Verbraucherpreisindizes für einzelne Gütergruppen werden als Indexzahlen mit einer Nachkommastelle veröffentlicht. Ebenso wird mit den aus gerundeten Indizes berechneten Veränderungsraten in Prozent verfahren. Dies entspricht der erreichbaren Genauigkeit. Eine Darstellung mit 2 oder mehr Nachkommastellen würde aus fachlich-methodischer Sicht zu einer Scheingenauigkeit führen, die nicht existiert.

Auf Nachfrage, wie denn gerundet wird, wurde auf das kaufmännische Runden verwiesen.

Ist dem Mieter eine wirksame Erhöhungserklärung zugegangen, so ist die geänderte Miete gemäß § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an zu zahlen. Eine rückwirkende Erhöhung ist damit ausgeschlossen. Die Vereinbarung eines kürzeren Fälligkeitstermins ist unwirksam; die Vereinbarung eines längeren Termins ist möglich.

Der Vermieter muss den vollen Erhöhungsspielraum nicht ausnutzen. Er kann auch nur Teile der prozentualen Steigerung an den Mieter weitergeben. Das kann in Einzelfällen geboten sein, wenn andernfalls eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG eintreten könnte. Die Kappungsgrenze muss der Vermieter dagegen nicht beachten.

Auch wenn ein Vermieter von der Erhöhungsmöglichkeit längere Zeit keinen Gebrauch gemacht hat, tritt keine Verwirkung ein. Eine rückwirkende Erhöhung ist ohnehin nicht möglich.

Eine Senkung der Miete bei sinkendem Verbraucherpreisindex tritt ebenfalls nicht automatisch ein. Der Mieter muss die Senkung gegenüber dem Vermieter geltend machen, d. h. eine Erklärung in Textform abgeben, aus denen sich die Indexwerte ergeben. Ferner muss auch hier die Miete mindestens 1 Jahr unverändert geblieben sein.

Achtung

§ 559 BGB gilt eingeschränkt

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Nach § 559 BGB kann die Miete nur erhöht werden, wenn bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt worden sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.^[7]

Hierin unterscheidet sich die Mietanpassungsvereinbarung von der Staffelmiete: Dort sind alle Erhöhungen na...