Individualanspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung, sofern mehrheitliche Entscheidung der Gemeinschaft nicht zu erwarten ist (hier: Beseitigung zweier ursprünglich nicht vorgesehener Parkplätze auf dem gemeinschaftlichen Grundstück und Anspruch auf gärtnerische Freiflächen-Umgestaltung)

Normenkette

§ 21 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs eines Eigentümers auf Mitwirkung bei der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen, der Baubeschreibung und Planung entsprechenden Zustandes setzt grundsätzlich die vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung voraus (BGH, NJW 2000, 3500, 3503). Dies kann ausnahmsweise unterbleiben, wenn mit großer Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass der antragstellende Wohnungseigentümer - wie auch hier - keine Mehrheit in der Versammlung finden wird.

Vorliegend wurden bauträgerseits zwei weitere Kraftfahrzeugstellplätze auf gemeinschaftlichem Grundstück ohne rechtsgültige Vollmachtsberechtigung erstellt und einem Teileigentümer zugewiesen; insoweit handelt es sich nicht um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, weil die Maßnahme vor der Fertigstellung und Übergabe der Außenanlagen mit Billigung des Bauträgers vorgenommen wurde (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 276). Das Verlangen der Antragsteller, die ihr Wohnungseigentum störenden Stellplätze zu beseitigen und an ihrer Stelle die in den Plänen vorgesehenen Grünflächen anzulegen, war daher zu Recht auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes gerichtet; dies gehört zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2, Abs. 1 WEG allen Eigentümern gemeinschaftlich obliegt.

Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung kann sie auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt werden ( § 21 Abs. 4 WEG).

2. Gegenüber dem Anspruch auf Beseitigung der Stellplätze konnte sich auch die restliche Gemeinschaft nicht darauf berufen, dass diese bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht beanstandet worden seien. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums steht in engem Zusammenhang mit Ansprüchen auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum und entsprechenden Gewährleistungs-ansprüchen; diese richten sich gegen den Bauträger und waren nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens mit Anspruchsstellung auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung nach Plänen.

3. Auch eine Duldungspflicht der Antragstellerseite hinsichtlich der vorgenommenen Änderung der Freiflächengestaltung war hier nicht anzunehmen. Sicher findet ein solcher Anspruch seine Grenze im Rechtsgedanken des § 242 BGB. Insoweit kann ein Eigentümer eine Herstellung dann nicht verlangen, wenn dies den übrigen Eigentümern bei Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist (BayObLGZ 1989, 470/473; WE 1997, 73). Hiervon war vorliegend nicht auszugehen.

Auch Kosten einer beantragten Grünflächen-Neugestaltung seien hier nicht unzumutbar hoch. Die Festlegung einer Bepflanzung im Einzelnen sei allerdings einem neuerlichen Eigentümerbeschluss vorzubehalten, da diese Entscheidung in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung falle. Ein Verwalter ist hier rechtlich nicht allein in der Lage, Stellplätze zu beseitigen und Gemeinschaftsflächen entsprechend einem Freiflächenplan umzugestalten (vgl. hierzu auch BayObLG, FG Prax 1995, 231/232).

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in der Rechtsbeschwerdeinstanz bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 20.000,-

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 18.01.2001, 2Z BR 65/00= ZMR 6/2001, 469)

Zu Gruppe 5