Inhaber des Hausgeldanspruchs

Leitsatz

Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Hausgeldes ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Hausgelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Normenkette

BGB § 280 Abs. 1; WEG §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 2 und 5

Das Problem

Wohnungseigentümer B schuldet aus der Abrechnung 2009 und den Wirtschaftsplänen 2011 und 2012 einen Betrag von insgesamt 14.341,68 EUR. Ende 2011 legt der Verwalter sein Amt nieder. Wohnungseigentümer K, der sein Sondereigentum vermietet, verlangt von B in der Folgezeit Schadensersatz in Höhe von 1.300 EUR. K behauptet, ihm seien wegen der Sperrung der Wasserversorgung Mieteinnahmen in dieser Höhe entgangen. Die Sperrung habe ihre Ursache in auch von B verursachten Liquiditätsproblemen. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Das Landgericht gibt ihr hingegen auf K's Berufung hin statt. Hiergegen wendet sich B's Revision.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! K stehe kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung § 286 BGB – der einzigen ernsthaft in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage – zu. B habe durch die Nichtzahlung des Hausgelds keine Pflicht gegenüber K verletzt. Denn der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld stehe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu und sei Teil des Verwaltungsvermögens (§ 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3 WEG). Der einzelne Wohnungseigentümer sei auch nach den Grundsätzen der actio pro socio nicht zur Geltendmachung dieses Anspruchs im eigenen Namen befugt.
2. Durch die Nichtzahlung habe B ferner nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt. Nach § 10 Abs. 7 Satz 3, § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 2 und 5 WEG habe ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zahlung von Hausgeld.
3. Schließlich könne sich K auch nicht auf die Grundsätze der Drittschadensliquidation berufen. Denn es fehle an einer zufälligen Schadensverlagerung. Erfülle ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Hausgelds nicht, kämen gegen ihn von vorneherein nur Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Betracht. Erleide ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruhe dies auf der schuldhaft unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Hausgeldansprüche, könne ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen.

Kommentar

Anmerkung

Die tragenden Gründe – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Gläubigerin des Hausgelds; Wohnungseigentümer schuldet bei Nichtzahlung allenfalls der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz – dürften unstreitig sein. Sie werden gut zusammengefasst. Das obiter dictum (das nebenbei Gesagte) – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldet Schadensersatz bei Nichtdurchführung von Beschlüssen – ist es hingegen, bezogen auf Verwalter, nicht. Bei Wohnungseigentümern in verwalterlosen Wohnungseigentumsanlagen gilt aber auch nichts anderes.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Unter den Wohnungseigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis. Aus diesem erwächst unter anderem die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers, an einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Die Pflicht korrespondiert mit dem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Entspricht ausnahmsweise nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und wird diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt, der anderenfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, ergibt sich die Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer aus der gegenseitigen Treuepflicht. Diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, sind unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 286 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16