Installation einer Videokamera ohne technische Einschränkung ist unzulässig; Umlage der Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel in der Heizkostenabrechnung auf Gemeinschaft

Leitsatz

1. Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung
2. Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung

Normenkette

(§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung)

Kommentar

1. Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht auch nicht auf die etwa durch das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden (vgl. zur Thematik auch Huff, NZM 2002, 89).

2. Mangels anderweitiger Vereinbarung verstößt die Eigentümergemeinschaft angesichts der im Mietrecht umstrittenen Abrechnung von sog. Zwischenablesekosten nicht gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie in der Jahresabrechnung die durch Nutzerwechsel in einzelnen Wohnungen entstehenden zusätzlichen Ablesekosten nicht vollständig auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer umlegt.

   Die Kosten zusätzlicher Messungen zählen nach den §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 Heizkostenverordnung zu den verbrauchsabhängigen Kosten. Allein mit der Kostenverursachung durch einen Nutzerwechsel ist noch nicht präjudiziert, dass diese zusätzlichen Kosten zwingend den veranlassenden Wohnungseigentümern aufzuerlegen sind. Denn den Vertrag mit dem Messdienst haben nicht einzelne Eigentümer abgeschlossen, sondern die Eigentümergemeinschaft insgesamt. Wenn sich also die Kosten durch zusätzliche Messleistungen erhöhen, ist dafür der sonst für die Heizkostenverteilung maßgebliche Verteilerschlüssel anzuwenden; die Verursachung allein ist noch kein Grund, von der allgemeinen Kostenverteilung abzugehen (vgl. auch BGH v. 28.6.1984, VII ZB 15/83, ZMR 1984, 420 = NJW 1984, 2576).

Link zur Entscheidung

(KG Berlin, Beschluss vom 26.06.2002, 24 W 309/01, ZMR 11/2002, 864 = NZM 16/2002, 702)

Anmerkung

Entgegen der Senatsmeinung ist es bisherige Praxis im Abrechnungs- und Verteilungswesen, Zwischenablesekosten ausschließlich dem für Eigentümer- oder Mieterwechsel verantwortlichen Eigentümer als Verursacher dieser "Sonderkosten" in Rechnung zu stellen und auch nur von diesem ausgleichen zu lassen.