Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 7 Altbauten

Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.^[1] Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03.

[2] BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 168/05, MDR 2006, 1371; OLG Dresden, Urteil v. 10.2.2009, 5 U 1336/08, MDR 2009, 741.

7.1 Modernisierung

Hinweis

Unzureichende Dämmung kein Mangel

Dementsprechend stellt auch eine aus heutiger Sicht unzureichende Wärmedämmung keinen Mangel dar, da der Vermieter insofern nicht verpflichtet ist, die Wohnung an die jeweils gültigen Normen für die Wärmedämmung anzupassen.

Praxis-Beispiel

Höherer Heizaufwand bei Altbauten

Ein Mieter, der eine Wohnung in einem 1956 errichteten Haus bezieht, muss sich darüber im Klaren sein, dass ein wesentlich erhöhter Beheizungsaufwand erforderlich ist, um ein schadenfreies Wohnen (Vermeidung von Schimmel) zu ermöglichen.^[1]

Bei Fehlen von technischen Vorgaben kann der Mieter einer Wohnung (ohne eine ausdrückliche anderweitige Zusicherung) nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, wobei u. a. auch das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen ist. Insofern hat der Mieter gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, z. B. Zuglufterscheinungen, hinzunehmen.

Praxis-Beispiel

Vereiste Kastenfenster

Gleiches gilt für die Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter. Dies ist bei solchen Fenstern bauartbedingt üblich und vom Mieter hinzunehmen.^[2]

Abgesenkter Parkettboden

Auch ein abgesenkter Parkettboden ist im Altbau eine übliche Erscheinung und stellt keinen Mietmangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen würde.^[3]

Auch bei Verglasungen des Mietobjekts kommt es auf das im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche technische Regelwerk an und nicht darauf, was damals üblich war.

Praxis-Beispiel

Nach WärmeschutzV zulässige Einfachverglasung

War eine Einfachverglasung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (hier: 1981) zwar nicht mehr üblich, aber nach der damals geltenden Fassung der Wärmeschutzverordnung noch zulässig, liegt – mangels abweichender vertraglicher Vereinbarungen – selbst dann kein Mangel der Mietsache vor, wenn die Beheizung des Mietobjekts infolge der energetisch schlechten Verglasung hohe Kosten verursacht.^[4]

Bei einfach verglasten Altbaufenstern stellen Zuglufterscheinungen sowie das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen, insbesondere Schlagregen, mietrechtlich keinen Mangel dar, da allgemein bekannt ist, dass solche Fenster nicht denselben Wohnkomfort aufweisen wie Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster.^[5]

Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollten) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird, z. B. wenn durch die Fenster laufend Feuchtigkeit eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.^[6]

Der Mieter kann auch nur ein Wärmeschutzniveau verlangen, das zur Zeit der Errichtung des Gebäudes üblich war.^[7]

Die Nachrüstpflichten des Vermieters nach den Bestimmungen der EnEV stellen keine zivilrechtlichen, sondern ausschließlich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Vermieters dar. Diese können ohne entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien keine unmittelbaren mietvertraglichen Pflichten begründen. Daher berechtigt das Nichteinhalten einer sich aus der Energieeinsparverordnung ergebenden Nachrüstpflicht den Mieter nicht zu einer Mietminderung.^[8]

[1] LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 9.6.2004, 2 S 139/03, MietRB 2004, 281.

[2] BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679.

[3] AG München, Urteil v. 23.1.2020, 411 C 17585/16.

[4] OLG Saarbrücken, Urteil v. 8.5.2013, 2 U 3/13.

[5] AG Berlin, Urteil v. 20.6.2019, 226 C 211/18, GE 2019, 1514.

[6] AG Berlin, Urteil v. 22.7.2021, 14 C 75/20, GE 2021, 1066.

[7] LG Karlsruhe, Urteil v. 23.9.2005, 9 S 157/05, DWW 2005, 426.

[8] LG Köln, Beschluss v. 3.6.2014, 10 S 48/14, DWW 2015, 20.

7.2 Feuchter Keller

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls; namentlich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Dabei gehören zur Soll-Beschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben im Exposé. Wird ein Gebäude in einem solchen Exposé z. B...