Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 8 Vermieterpflichten im Einzelfall

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Sicherheitsstandard des Mietobjekts veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen, z. B. wegen einer Einbruchserie in ein Bürogebäude bessere Türelemente bzw. Schlösser einzubauen.^[1] Er muss auch nicht bei Beschuss einer Loggia mittels eines Luftgewehrs durch eine unbekannte Person die Loggia durch eine kugelsichere Verglasung absichern.^[2]

Aus einer Vereinbarung, wonach die Wohnanlage künftig durch Videoüberwachung gesichert wird, kann der Mieter keine darüber hinausgehenden Sicherheitsmaßnahmen, wie etwa Sicherheitsbeschläge an der Balkontür, erwarten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.^[3]

Wichtig

Erhaltungszustand entspricht Ortsüblichkeit

Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienwohnhaus kann im Allgemeinen einen Erhaltungszustand des Anwesens (z. B. des Treppenhauses) verlangen, der dem Preissegment der Wohnung im Verhältnis zur aktuellen ortsüblichen Miete entspricht.^[4]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2002, 10 U 12/01, NZM 2002, 737.

[2] AG München, Urteil v. 4.7.2008, 412 C 32850/08, DWW 2010, 222.

[3] KG Berlin, Urteil v. 7.7.2008, 8 U 33/08, WuM 2009, 658.

[4] AG München, Urteil v. 26.8.2009, 424 C 778/09, WuM 2009, 657.

8.1 Beseitigung von Graffiti

Dementsprechend hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung von Graffiti (z. B. an der Hausfassade oder am Eingangsbereich) nur dann, wenn insbesondere nach Lage und Preis der Mieträume sowie nach dem Zustand bei Anmietung die besonderen Umstände des Einzelfalls (z. B. bei einem besonders gepflegten Anwesen) den Anspruch begründen.^[1] So auch das AG Berlin, wonach es sich bei Graffiti an der Erdgeschossfassade eines Wohnhauses nicht um einen Mangel der Mietsache handelt, wenn keine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses vereinbart ist und es sich auch nicht um eine Luxusimmobilie bzw. eine Immobilie handelt, die seitens des Mieters zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist.^[2] Ebenso stellen Farbschmierereien im Treppenhaus nur dann einen Mangel dar, dessen Beseitigung der Mieter verlangen kann, wenn eine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses ausdrücklich oder schlüssig vereinbart wurde, z. B. weil die Mieträume zu repräsentativen Zwecken angemietet worden sind.^[3]

Ferner kann ein Beseitigungsanspruch des Mieters bestehen, wenn nahezu die gesamte Fläche der Außenwand im Bereich des Erdgeschosses großflächig mit Graffiti verschmiert ist und das Haus dadurch einen verunstalteten und verwahrlosten Eindruck macht.^[4]

Gleiches gilt bei großflächiger Graffiti am Hauseingang, am Klingeltableau und an der Hauseingangstür. In diesem Fall ist der Vermieter nach Auffassung des AG Berlin^[5] auch dann zur Beseitigung der Graffitis verpflichtet, wenn eine relativ günstige Miete vereinbart worden ist, das Mietshaus in Großstadtlage bei Anmietung aber graffitifrei war.

[1] AG Hamburg, Urteil v. 22.4.2004, 44 C 209/03, WuM 2006, 244.

[2] AG Berlin, Urteil v. 4.2.2015, 7 C 43/14, GE 2015, 462.

[3] LG Berlin, Urteil v. 5.10.2010, 63 S 619/09, GE 2010, 1541.

[4] AG Berlin, Urteil v. 22.6.2006, 233 C 47/06, NJW-RR 2007, 1024.

[5] AG Berlin, Urteil v. 10.10.2007, 5 C 313/07, NZM 2008, 481.

8.2 Schaden am Hausputz

Dagegen hat der Mieter bei Putzschäden an der Fassade des Wohngebäudes grundsätzlich keinen Instandsetzungsanspruch allein wegen des optischen Zustands der Fassade, sondern erst bei einer bevorstehenden Beeinträchtigung durch Feuchtigkeitsniederschlag an den Wänden der Wohnung. Gleiches gilt für einen verwitterten Zustand des Anstrichs von Außenfenstern. Ein solcher Zustand ändert nichts am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, auch wenn er das Reinigen der Fenster erschwert. Solche optischen Mängel begründen weder Instandsetzungsansprüche noch eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters.^[1]

Weist der Außenputz des Hauses jedoch bereits umfangreiche Schäden auf (hier: Ablösung von Teilflächen), ergibt sich ein Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht allein aus dem optischen Zustand der Fassade, da in diesem Fall bei Schlagregen oder ähnlichen Wetterereignissen die Schutzfunktion des Außenputzes nicht mehr gewährleistet ist. Der Mieter muss in dieser Situation nicht zuwarten, bis tatsächlich ein Schaden in der Wohnung (z. B. Durchfeuchtung der Wand, Verminderung der Wärmedämmung) eintritt. Insofern liegt nicht nur eine Ungewissheit vor, ob ein Schaden jemals entsteht; vielmehr ist es in diesem Fall nur eine Frage der Zeit, bis eine Beeinträchtigung der Wohnung durch die ungeschützte Fassade eintritt.^[2]

[1] AG Berlin, Urteil v. 4.11.2014, 7 C 159/14, GE 2015, 197.

[2] LG Berlin, Urteil v. 5.1.2009, 67 S 270/07, GE 2009, 782.

8.3 Zimmertüren

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baulichen Vorschriften entsprechen, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern mit Sicherheitsglas nachzurüsten. Dementsprechend liegt in der unterlassenen Nachrüstung auch kein Verstoß gegen etwaige Verkehrssicherungspflichten.^[1]

Gleiches gilt für Eingangstüren von Geschäftsrä...