Zusammenfassung
Bei Berechnung der Kostenmiete von öffentlich geförderten Wohnungen kann in der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Pauschale für die Instandhaltung des Anwesens ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Aufwendungen angesetzt werden.
1 Was sind Instandhaltungskosten?
Nach § 28 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (II. BV) sind Instandhaltungskosten Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 II. BV zulässig ist.
2 Anpassung der Instandhaltungskosten
Die Pauschalen sind gemäß dem mit Wirkung ab 1.1.2002 in das Gesetz eingefügten und mit Wirkung ab 1.1.2004 neu gefassten § 26 Abs. 4 II. BV indexiert, d. h. an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. Danach verändern sie sich am 1.1.2005 und am 1. Januar eines jeden darauffolgenden 3. Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem VPI für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht oder verringert hat.
3 Aktuelle Instandhaltungskosten
Dementsprechend dürfen mit Wirkung ab 1.1.2023 als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahrs weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 10,61 EUR,
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahrs mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 13,45 EUR,
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahrs mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 17,18 EUR.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme i. S. d. § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV (z. B. bei Fernheizung) um 0,29 EUR.
Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1,50 EUR.
Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die o. g. Sätze um 1,57 EUR. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Dieser Abzugsbetrag von 1,57 EUR entfällt jedoch häufig trotz einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag, da aufgrund der Rechtsprechung des BGH solche Klauseln in den meisten alten Vordrucken unwirksam sind und der Mieter daher weder zur Durchführung von Kleinreparaturen noch zur Tragung der Kosten verpflichtet ist.
Der Abzugsbetrag ist somit nur in den Fällen anzusetzen, in denen der Mietvertrag eine Klausel enthält, die den Anforderungen der Rechtsprechung genügt und den Mieter in wirksamer Weise zur Tragung der Kosten verpflichtet. Nicht nachvollziehbar ist insofern die Entscheidung des LG Braunschweig (Urteil v. 22.5.1992, 6 S 355/91, WuM 1992 S. 593), wonach in einem Mietvertrag über eine preisgebundene Neubauwohnung eine Kleinreparaturklausel entgegen der BGH-Rechtsprechung auch dann wirksam sein soll, wenn sie keine betragsmäßigen Obergrenzen enthält.
4 Schönheitsreparaturen
Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gem. § 28 Abs. 4 II. BV sind in den Sätzen nach § 28 Abs. 2 II. BV nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, dürfen sie höchstens mit 12,69 EUR je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter wegen einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Anders als bei frei finanzierten Wohnungen ist der Vermieter von öffentlich gefördertem preisgebundenem Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) berechtigt, bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für die von ihm nunmehr zu tragenden Schönheitsreparaturen in einer neu aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung eine zusätzliche Kostenpauschale nach § 28 Abs. 4 II. BV anzusetzen, da...