Normenkette
Kommentar
1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand vorliegend aus einem Altbauteil (Altbauvilla) mit 3 Wohnungen und einem Neubauteil mit 50 Wohneinheiten. Zur Altbauvilla gehörte ein abgegrenzter Gartenteil, der allen 3 Eigentümern als Gesamtberechtigten zur Sondernutzung dinglich wirksam zugewiesen war. Im Bereich des Neubauteils befand sich eine bepflanzte sowie mit Zierrasen versehene Grünfläche ohne vereinbarte Sondernutzungsrechte (stand also im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer).
In der Teilungserklärung war u. a. geregelt:
Instandhaltung
Die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51 bis 53 haben die Altbauvilla alleine auf ihre Kosten instand zu halten und bilden hierfür eine eigene Instandhaltungsrücklage, die von der Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen 1 bis 50 durch den Verwalter der Wohnanlage getrennt zu führen ist.
Die Eigentümer der Wohnungen 1 bis 50 sind an der Instandhaltung der Wohnungen Nr. 51 bis 53 nicht beteiligt. Umgekehrt sind die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51 bis 53 an der Instandhaltung der sonstigen Baulichkeiten auf dem Grundstück . . . nicht beteiligt.
2. Der Verwalter hatte vorliegend einem Reinigungsbetrieb die Ausführung im Vertrag näher bezeichneter Reinigungs- und Gartenpflegearbeiten auf dem Grundstück übertragen, wobei sich die Reinigung der Aufgänge nach vertraglich vereinbarter Regelung auf diejenigen des Neubauteils bezog. Gebäudereinigungs- und Gartenarbeiten im Bereich der Altbauvilla wurden i. ü. nach bisheriger stillschweigender Übung allein von den Miteigentümern der Altbauvilla erbracht.
In der vorgelegten und genehmigten Jahresabrechnung wurden die hier angefallenen Kosten für Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege nach festgelegtem Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer verteilt; weiterhin wurde eine entsprechende Sonderumlage zur Finanzierung der Kosten für die Erneuerung der Grünanlage beschlossen. Vor dieser Beschlussfassung waren an den Häusern des Neubaues im Kellerbereich umfangreiche Mängelbeseitigungsarbeiten (Isolierungsarbeiten) ausgeführt worden, durch welche in diesem Bereich Schäden an der Grünanlage entstanden sind.
Die Antragsteller (Eigentümer des Altbaues) wandten sich durch fristgemäße Beschlussanfechtung gegen die erfolgte Umlegung der Kosten für Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege sowie für die Erneuerung der Grünanlage auf alle Eigentümer, d. h. auch auf sie (Eigentümer des Altbaues).
3. Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss wurde insoweit für ungültig erklärt, als Instandhaltungskosten am Gebäude des Neubauteils auch auf die Eigentümer der Altbauvilla umgelegt wurden. Das Landgericht habe insoweit die vereinbarte Ausnahmeregelung der Kostentrennung bestimmter Instandhaltungskosten nicht beachtet. Mit Instandhaltung "der sonstigen Baulichkeiten" sei erkennbar der Gebäudekomplex des Neubauteiles gemeint. Zur Instandhaltung gehörten hier auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes dienten (vgl. h. M., z. B. OLG Hamm, DWE 1987, 54). Von den Instandhaltungskosten würden damit auch diejenigen Kosten umfasst, die durch die Einsetzung eines für das Gemeinschaftseigentum mit Pflegemaßnahmen betrauten Hauswarts sowie durch die Reinigung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile entstünden.
Anders ist es hinsichtlich der Kosten, die für Gartenpflege der Flächen im Bereich des Neubauteils angefallen sind bzw. zukünftig anfallen. Diese Grünflächen gehören nicht zu den "Baulichkeiten", betreffen also das gesamte Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Damit haben grundsätzlich auch die Eigentümer der Altbauvilla Grünflächenpflegekosten im Bereich des Neubauteils anteilig (hier nach Miteigentumsanteilen) zu tragen. Der Abrechnungsbeschluss entspricht in diesem Teilbereich der Gesetzes- und Vertragslage; der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel könnte nur durch Vereinbarung aller Eigentümer oder durch sie ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung geändert werden, wobei eine richterliche Änderung mangels grober Unbilligkeit sowie anfänglicher Verfehlung oder Unzweckmäßigkeit ausscheiden dürfte.
Vom Tatsachengericht sei jedoch hinsichtlich der abgerechneten Kosten noch zu klären, welche Gartenpflegemaßnahmen ursächlich als Folgeschäden bestehender Baumängel am Gebäudekomplex anzusehen seien. Auch Kosten für "Hauswart" und "Gebäudereinigung" müssten noch abgegrenzt und aufgeschlüsselt werden. Eine Grünanlagenerneuerung lediglich als Folge der von Eigentümern der Neubauteilwohnungen veranlassten Baumängelbeseitigung müsste wiederum ausschließlich den Eigentümern des Neubaues zugerechnet werden.
4. Zurückverweisung; keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren; Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren: DM 15.000,-.
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 14.06.1993, 24 W 5328/92)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
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