Entscheidungsstichwort (Thema)
zum Begriff der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
1. Zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen (wie OLG Hamm, DWE 1987, 54).
2. Von den Instandhaltungskosten werden deshalb auch diejenigen Kosten umfaßt, die durch die Einsetzung eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Hauswarts sowie durch die Reinigung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile entstehen.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 2
Beteiligte
wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 13. Mai 1992 – 150 T 87/91 (WEG) – zu Nr. 1. bis 47. ersichtlich |
Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 72 II 111/90 (WEG)) |
LG Berlin (Aktenzeichen 150 T 87/91 (WEG)) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.
Außergerichtliche Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 15.000,– DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller und die übrigen Beteiligten sind die Miteigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die aus einem 50 Wohneinheiten umfassenden Neubauteil sowie aus einem Altbauteil (Altbau-Villa) besteht. In der Altbau-Villa (B. 35) befinden sich drei Wohnungen, und zwar die Wohnungen Nr. 51–53, von denen die Wohnung Nr. 52 im Sondereigentum der Antragsteller steht.
Zu der Altbau-Villa gehört ein abgegrenzter Gartenteil, an welchem durch die die Teilungserklärung vom 21. November 1983 ergänzende notarielle Verhandlung vom 19. September 1985 zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 51–53 als Gesamtberechtigte ein Sondernutzungsrecht begründet worden ist. Im Bereich des Neubauteils befindet sich ebenfalls eine mit Bäumen und Sträuchern bepflanzte sowie mit Zierrasen versehene Grünfläche, die im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht.
Unter § 4 der Teilungserklärung ist bestimmt, daß „Kosten, Lasten und Erhaltungsaufwand des Gemeinschaftseigentums von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile am Grundstück getragen werden”. In der die Teilungserklärung ergänzenden notariellen Erklärung vom 31. Januar 1986 heißt es unter anderem wie folgt:
„1. Instandhaltung
Die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51–53 haben die Altbau-Villa B. 35 alleine auf ihre Kosten instandzuhalten und bilden hierfür eine eigene Instandhaltungsrücklage, die von der Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen 1–50 durch den Verwalter der Wohnanlage getrennt zu führen ist.
Die Eigentümer der Wohnungen 1–50 sind an der Instandhaltung der Wohnungen Nr. 51–53 nicht beteiligt.
Umgekehrt sind die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51–53 an der Instandhaltung der sonstigen Baulichkeiten auf dem Grundstück B. 27/35 nicht beteiligt.”
Mit schriftlichem Vertrag vom 13. September 1988 übertrug die Verwalterin der Wohnanlage einem Reinigungsbetrieb die Ausführung im Vertrag näher bezeichneter Reinigungs- und Gartenpflegearbeiten auf dem Grundstück, wobei sich die Reinigung der Aufgänge nach der unter Nr. 1 des Vertrages vereinbarten Regelung auf die Aufgänge des Neubauteils bezog. Soweit Gebäudereinigungs- und Gartenarbeiten im Bereich der Altbau-Villa anfielen, wurden diese Arbeiten von Anfang an aufgrund einer stillschweigenden Übung von den in der Altbau-Villa wohnenden Miteigentümern erbracht.
In der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 1990 billigten die Wohnungseigentümer zu TOP 1 mehrheitlich die von der Verwalterin für 1989 erstellte Jahresabrechnung. Diese Jahresabrechnung weist Kosten für den Hauswart, die Gebäudereinigung und Gartenpflege auf, die nach dem festgelegtem Kostenschlüssel auch auf die Eigentümer der Wohnungen Nr. 51–53 (Altbau-Villa) umgelegt worden sind.
In der vorgenannten Eigentümersammlung beschlossen die Wohnungseigentümer außerdem zu TOP 5 mehrheitlich unter anderem die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Kosten für die Erneuerung der Grünanlage, wobei der Verwaltung im Zeitpunkt der Beschlußfassung für die Erneuerung der Grünanlage ein Kostenangebot von rund 46.000,– DM vorlag und die Verwaltung zugesagt hatte, insoweit zwei weitere Angebote einzuholen. Vor dieser Beschlußfassung waren an den Häusern B. 27–33 im Kellerbereich umfangreiche Mängelbeseitigungsarbeiten (Isolierungsarbeiten) ausgeführt worden, durch welche in diesem Bereich Schäden an der Grünanlage entstanden.
Die Antragsteller, die der Auffassung sind, daß die auch zu ihren Lasten erfolgte Umlegung der Kosten für den Hauswart, die Gebäudereinigung und die Gartenpflege sowie für die Erneuerung der Grünanlage nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, haben im vorliegenden Verfahren die Ungültigerklärung der zu TOP 1 (Billigung de...