Instandhaltungsrückstellung: Beschluss zur Ansammlung

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können getrennte Instandhaltungsrückstellungen vereinbaren, aber nicht beschließen.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Die Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze wird zum 31.12.2018 aufgelöst und die Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen wird ab dem 1.1.2019 als gemeinsame Instandhaltungsrücklage weitergeführt. Dazu wird zum 31.12.2018 ein Betrag in Höhe von 15/985-stel des Bestands der Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen von der Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze an die Instandhaltungsrücklage der Wohnungen umgebucht. Der in der Instandhaltungsrücklage für die Garagenstellplätze verbleibende Betrag wird im Rahmen der Hausgeldabrechnung 2018 an die Eigentümer der Garagenstellplätze ausbezahlt. Der Betrag zur gemeinsamen Instandhaltungsrücklage wird ab dem 1.1.2019 nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentumseinheiten aufgeteilt. Ab dem 1.1.2019 soll der jährliche Betrag zur gemeinsamen Instandhaltungsrücklage insgesamt 12.000 EUR betragen." Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er hat keine Garage und stört sich daran, dass er zukünftig auch Maßnahmen zur Instandhaltung/-setzung der Garagen mitfinanziert.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, der Beschluss entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung! Wie die Bildung und Führung der Instandhaltungsrückstellung zu bewerkstelligen sei, richte sich nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. So könnten mehrere getrennte Instandhaltungsrückstellungen geführt werden, wenn es eine Vereinbarung so vorsehe. Eine Beschlusskompetenz zur Ansammlung getrennter Instandhaltungsrückstellung hätten die Wohnungseigentümer hingegen nur dann, wenn ohnehin eine getrennte Verwaltung vorgesehen sei. Im Fall sehe die Gemeinschaftsordnung keine getrennten Instandhaltungsrückstellungen und keine Öffnungsklausel vor. Eine unzumutbare Benachteiligung für K sei mit dem Systemwechsel hin zu einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung auch nicht verbunden. Zum einen sei damit noch keine Entscheidung über die Finanzierung zukünftiger Maßnahmen getroffen. Zum anderen sei die Annahme einer Benachteiligung schon deshalb ausgeschlossen, weil mit dem Beschluss wieder ein den Vereinbarungen entsprechender Zustand geschaffen werde. Mangels Vereinbarung hätten die Wohnungseigentümer separate Instandhaltungsrückstellungen nicht beschließen dürften. Auch die Auszahlung eines geringen Teils der Instandhaltungsrückstellung widerspräche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Der überschüssige Teil einer Instandhaltungsrückstellung könne kann auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses für andere Zwecke verwendet werden, solange der verbleibende Rest das notwendige Mindestmaß der Instandhaltungsrückstellung ("eiserne Reserve") nicht unterschreite. Diese Grenzen seien hier nicht überschritten. Insgesamt werden weniger als 10 % der Summe der Instandhaltungsrückstellungen ausbezahlt.

Hinweis

Im Kern geht die Entscheidung davon aus, dass die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz besitzen, für bestimmte Bauteile separate Instandhaltungsrückstellungen zu bestimmen, die nur bestimmte Wohnungseigentümer ansammeln und also bezahlen müssen. Und das stimmt natürlich. So etwas kann man nur vereinbaren.

Ausblick auf die WEG-Reform

§ 28 Abs. 1 WEG n. F. gibt den Wohnungseigentümern jetzt eine Beschlusskompetenz für "durch Beschluss vorgesehene Rücklagen". Dies könnten ggf. auch Erhaltungsrücklagen neben der "Standard-Erhaltungsrücklage" sein. Ferner können die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG n. F. über eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach § 21 Abs. 1 bis Abs. 4 WEG n. F. keine Kosten zu tragen hat, auch keine Kosten auferlegt werden. Was künftig gilt, ist also eine Frage des Einzelfalles.

5 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 27.3.2020, 2-13 S 56/19