Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 5 Abs. 2 WEG, § 14 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG
Kommentar
1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung dieser im Bauherrenmodell errichteten Anlage u.a. vereinbart, dass alle Räume innerhalb des Sondereigentums einschl. der Loggien und der Balkone "ab Oberkante der Rohdecke" dem Sondereigentum zugeordnet seien. Im Streit stand dann die Sanierungs- und Kostenverantwortlichkeit über bisher fehlende Abdichtung des Fußbodens eines Teileigentumsraumes. Weil die nach DIN 4122 für Feuchträume vorgesehene Feuchtigkeitsisolierschicht fehlte, kam es von einem solchen Teileigentumsraum ausgehend zu Durchfeuchtungen der darunter gelegenen Kellerdecke.
2. Geschossdecken einschließlich der aufgebrachten oder aufzubringenden Isolierschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall sind nicht sondereigentumsfähig (vgl. die gesetzlich zwingende Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG). Dies gilt selbst dann, wenn sich Bauteile, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums (die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen) im Bereich von im Sondereigentum stehenden Räumen befinden. Ein nicht sondereigentumsfähiger Gebäudeteil kann damit auch nicht durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden (ebenfalls OLG Hamm, Entscheidung vom 30. 5. 1996, Az.: 15 W 412/95). Isolierschichten (insbesondere gegen Feuchtigkeit und Trittschall) sind damit anders als die oberste begehbare Schicht eines Deckenaufbaues (Bodenbelag) Gemeinschaftseigentum (h.R.M.). Entsprechendes wurde bereits durch den BGH und das BayObLG wiederholt für die über einer Oberdecke liegende Trittschalldämmung in Form eines Estrichs angenommen (vgl. BGH, NJW 91, 2480, 2481; NJW-RR 94, 598, 599 = ZMR 94, 167; BayObLG, NJW 91, 2480, 2481). Nichts anderes gilt für eine Feuchtigkeitsisolierschicht.
3. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft und die zeitlich vorher bestehende Miteigentümergemeinschaft von Bauherren müssen i.Ü. rechtlich völlig getrennt behandelt werden (vgl. auch OLG Hamm, Entscheidung vom 25. 2. 1992, Az.: 15 W 486/90und OLG Hamm, Entscheidung vom 4. 7. 1994, Az.: 15 W 138/94). Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander beruht ausschließlich auf den Vorschriften der Teilungserklärung und den teils zwingenden, teils dispositiven Regelungen des WEG; es entsteht rechtlich selbständig mit der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft; dieses weitgehend verdinglichte Rechtsverhältnis der Eigentümer untereinander ist losgelöst von sämtlichen schuldrechtlichen Beziehungen, die die Begründung des Wohnungseigentums betreffen. Es ist deshalb rechtlich ausgeschlossen, die Wohnungseigentümer gleichsam als Rechtsnachfolger einer vorher bestehenden Bruchteilsgemeinschaft zu betrachten. Mit der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft tritt somit eine rechtliche Zäsur ein, die auch die Verteilung der Verantwortungsbereiche zwischen den Bauherren in der Phase der Errichtung des Gebäudes betrifft. Vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft handeln einzelne Bauherren ausschließlich auf der Grundlage der schuldrechtlichen Rechtsbeziehungen zwischen ihnen.
Wohnungseigentumsrechtliche Verpflichtungen im Sinne der §§ 14 und 16 Abs. 2 WEG sowie in der Teilungserklärung normierter Pflichten entstanden damit auch im vorliegenden Fall erst mit der Begründung der Gemeinschaft durch Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch und der Veräußerung der ersten Wohnung.
4. Allerdings kann und muß hier die Teilungserklärung ausgelegt werden und zwar nach objektiven Auslegungsgrundsätzen (welche Bedeutung ergibt sich für einen unbefangenen Betrachter des im Grundbuch Eingetragenen als nächstliegende Bedeutung?). Wenn hier eine Instandsetzungspflicht der Dichtungsschichten ab Oberkante der Rohdecke unabhängig von ihrer Sondereigentumsfähigkeit dem einzelnen Eigentümer auferlegt werden sollte, beschränkt sich eine solche Regelung im Kern auf die Wiedergabe der sich bereits aus § 14 Nr. 1 WEG ergebenden Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers zur Instandhaltung des Sondereigentums.
Im Wege der Umdeutung kann allerdings angenommen werden, dass in Bezug auf die Schichten der Decke zwischen der Rohdecke und dem Bodenbelag die Instandhaltungspflicht und mittelbar damit auch die Verpflichtung zur Tragung der dadurch entstehenden Kosten auf den jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer übertragen worden ist. Eine Umdeutung ist darauf gerichtet, den rechtsgeschäftlich erklärten Willen in einer anderen Gestalt zur Wirksamkeit zu verhelfen. §§ 21 und 16 Abs. 2 WEG sind dispositives Recht. Umdeutbar ist somit eine Teilungserklärungsvereinbarung dann, wenn anzunehmen ist, dass ein teilender Eigentümer eine vom Gesetz abweichende Regelung bezüglich der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gewollt hätte, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass - wie hier - die Zuweisung der Dichtungsschichten zu Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers der Gewerbeeinheit nichtig sei (vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 30. 5. 1996, Az....