Ist "Dramatisieren" bei Eigenbedarfsgründen erlaubt?

Leitsatz

Der BGH hat entschieden, dass bei einer Eigenbedarfskündigung unrichtige Angaben des Vermieters nicht immer zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Etwas Ausschmücken darf schon sein, sofern wirklich Eigennutzung geplant ist.

Sachverhalt

Eine Vermieterin kündigte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs. Sie begründete den Eigenbedarf damit, dass sie die Wohnung für sich und ihre beiden Kinder benötige. Sie wohne derzeit zur Miete und habe ein separates Büro angemietet. Daher eigne sich die vermietete Wohnung sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Vermieterin die Miete für ihre derzeitige Wohnung und für ihr angemietetes Büro sparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern.

Die Mieterin hielt die Kündigung für unwirksam, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet sei. Die Begründung der Vermieterin vermittle den unzutreffenden Eindruck, dass bei dem bisher von der Vermieterin bewohnten Objekt Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach lägen. Die Vermieterin hätte ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt und ihren Bedarf dramatisiert. Der BGH hält die Kündigung wegen Eigenbedarfs für wirksam.

Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen bei einer Eigenbedarfskündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Dabei genügt es grundsätzlich, wenn die Personen genannt werden, für die die Wohnung benötigt wird, und wenn das Interesse dargelegt wird, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben. Wenn der Vermieter unrichtige Angaben macht, kann dies grundsätzlich dazu führen, dass die Kündigung unbegründet ist, falls nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist. Im hier entschiedenen Fall war es für den Eigenbedarf der Vermieterin aber nicht entscheidend, ob ihr bisheriges Büro nun in der angemieteten Wohnung lag oder nicht. Insoweit war also das "Dramatisieren" unschädlich.

Hinweis

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann für den Vermieter ins Auge gehen, denn sie ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie grob unbillig ist: Macht der Vermieter bewusst wahrheitswidrige Angaben über den Eigenbedarf, liegt hierin eine Täuschung des Mieters, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Typische Fälle sind der vorgetäuschte Eigenbedarf und der vorgeschobene Eigenbedarf bei dem der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, aber weder er noch die benannte Person ernsthaft in Betracht ziehen, die Wohnung zu nutzen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 17.3.2010, VIII ZR 70/09.