Ist eine Wohnnutzung nicht möglich, besteht ein Rechtsmangel

Leitsatz

Das Kaufobjekt ist mit einem Rechtsmangel gehaftet, wenn Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft wird und andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung untersagt haben.

Sachverhalt

Die im Untergeschoß einer Wohneigentumsanlage liegenden Kellerräume wurden an einen Erwerber veräußert. Die Räume waren als Hobbykellereinheit bezeichnet. Gleichwohl versicherten die Verkäufer im notariell beurkundeten Kaufvertrag, das Kaufobjekt sei in Wohneigentum umgewidmet, worauf es den Erwerbern ersichtlich auch ankam, da diese die Kellerräume zu Wohnzwecken nutzen wollten. Diese Kellerräume wurden auch seit Fertigstellung der Wohneigentumsanlage zu Wohnzwecken genutzt, eine entsprechende Genehmigung zur Nutzungsänderung lag vor. Nach wenigen Jahren wandten sich jedoch andere Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eine derartige Nutzung und erwirkten eine gerichtliche Nutzungsuntersagung. Die Eigentümer der "Kellerwohnung" begehren nunmehr die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Entscheidung

Dieser Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages besteht, da das Kaufobjekt mit einem Rechtsmangel behaftet ist. Schließlich sind die Eigentümer in der Ausübung ihrer Eigentumsrechte beeinträchtigt.

Im Vorfeld hatten die Kellereigentümer den ehemaligen Verkäufer unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert, die Umwandlung des Sondereigentums an den Kellerräumen von Teileigentum in Wohnungseigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie deren Bewilligung der Eintragung im Wohnungsgrundbuch herbeizuführen. Nachdem diese Frist fruchtlos abgelaufen war, waren die Eigentümer berechtigt, Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen und somit auch die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Die Eigentümer hatten ursprünglich zwar nur einen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Hobbykellereinheit erworben. Beide Vertragsparteien gingen jedoch davon aus, daß die Erwerber nach entsprechender Grundbucheintragung Wohnungseigentum erhalten sollten. Dies gilt um so mehr, als ja eine bauordnungsrechtliche Genehmigung hierzu vorlag. Letztlich jedoch hatten die Kellereigentümer lediglich Teileigentum erworben, das hinsichtlich einer Nutzung zu Wohnzwecken durch die privaten Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt war.

Die Verkäufer machten im Verfahren zwar gelten, alles in ihrer Macht stehende getan zu haben, um den Erwerbern tatsächlich Wohneigentum zu verschaffen, jedoch konnte es hierauf nicht ankommen. Bei der Rechtsmängelhaftung kommt es auf ein Verschulden nämlich nicht an. Der Verkäufer übernimmt mit der Verpflichtung zur rechtsmangelfreien Leistung gleichzeitig die Haftung für sein Leistungsvermögen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.1996, 9 U 29/96

Fazit:

Die Grundsätze dieser Entscheidung sind auf ähnlich gelagerte Einzelfälle durchaus zu übertragen. Denkbar ist in diesem Zusammenhang auch der Fall, daß ein Sondereigentümer seine in der Teilungserklärung als Laden bezeichneten Räume zum Betrieb einer Gaststätte vermietet. Wird nun dieser Mieter von den übrigen Wohnungseigentümern wegen den mit dem Gaststättenbetrieb verbundenen Geräuscheinwirkungen und nach der Teilungserklärung nicht hinzunehmenden Störungen auf Beseitigung und Unterlassung dieser Nutzung in Anspruch genommen, so ist auch hier ein Rechtsmangel des vermieteten Objekts zu bejahen, weil sich das Recht der anderen Wohnungseigentümer für den Mieter als Gebrauchshinderung auswirkt.