Jahresabrechnung: Bei Abrechnung des Wassers nach Verbrauch, ist zwischen individuellem und gemeinschaftlichem Verbrauch zu unterscheiden; Notwendigkeit der Abgrenzung bei Zahlung der Verbrauchskosten im Folgejahr

Leitsatz

1. Muss Kaltwasser und Abwasser nach Verbrauch abgerechnet werden, ist zwischen individuellem Verbrauch und einem solchen für Gemeinschaftszwecke zu unterscheiden
2. Bei Zahlung der Verbrauchskosten im Folgejahr sind in der Jahresabrechnung Abgrenzungsposten zu bilden und auszuweisen
3. Das Gericht hat von Amts wegen alle Gründe für eine Beschlussungültigkeit zu prüfen, insbesondere auch nachträglich vorgetragene Beanstandungen zu einer Abrechnungsposition
4. Die Anfechtung eines Jahresabrechnungs-Genehmigungsbeschlusses kann auf einzelne Abrechnungspositionen beschränkt werden

Normenkette

(§§ 28 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 12 FGG)

Kommentar

1. Eine Jahresabrechnung muss nach h.M. eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr/Wirtschaftsjahr enthalten; sie muss für einen Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstiger Sachkundiger verständlich sein (h.R.M., z.B. Demharter, ZWE 2001, 416/417); eine Ausnahme wird für notwendig angesehen bei der Heizkostenabrechnung, wenn das, was an Heizöl (Gas/Fernwärme) in der Abrechnungsperiode verbraucht wird, nicht aber innerhalb dieser Periode auch bezahlt wird; dann sind Rechnungsabgrenzungsposten entsprechend den im Vorjahr geleisteten Zahlungen für den Verbrauch im Abrechnungsjahr und entsprechend den im Abrechnungsjahr für den Verbrauch im Folgejahr geleisteten Zahlungen zu bilden (vgl. auch OLG Hamm, ZWE 2001, 446/450 mit einer Modellrechnung). Entsprechendes wird auch für eine Abrechnung der Kosten für Kaltwasser und Abwasserbeseitigung zu gelten haben, wenn diese Kosten gemäß Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) nach Verbrauch zu verteilen sind und das Wasserwerk bzw. die Gemeinde das Wasser und Abwasser nicht nach dem Kalenderjahr in Rechnung stellt.

2. Wenn Wasser und Abwasser nach gemessenem individuellen Verbrauch unter den Eigentümern abzurechnen ist, wird eine ordnungsgemäße Abrechnung auch nicht davon absehen dürfen, die gesamte für die Wohnanlage bezogene Wassermenge, nach der auch das Abwasserentgelt berechnet wird, aufzuteilen in die in den einzelnen Wohnungen gemessenen Verbrauchsmengen und eine für Gemeinschaftszwecke bezogene Menge an Wasser, die nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile oder Wohnfläche oder was sonst vereinbart ist) aufgeteilt werden muss. Vorliegend ließen sich Ergebnisse aus den in den Akten bisher befindlichen Unterlagen nicht entnehmen, sodass die Streitsache zur erneuten Entscheidung an das LG zurückverwiesen werden musste.

3. Der Antrag auf Ungültigkeit eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auch auf einzelne Abrechnungspositionen beschränkt werden (h.M.).

4. Bei der Überprüfung einer angefochtenen Position einer Jahresabrechnung ist das Gericht nicht auf die vom Antragsteller vorgebrachten Beanstandungen beschränkt; es hat vielmehr von Amts wegen alle Gründe für eine Ungültigerklärung zu prüfen, insbesondere auch noch nachträglich vorgetragene Beanstandungen. Dies ergibt sich auch aus dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs gem. Art. 103 Abs. 1 GG.

5. Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren 18.200 EUR.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.03.2002, 2Z BR 77/01)