Jahresabrechnung - Gesonderte Heizkostenabrechnung in Einzelabrechnungen zu berücksichtigen

Leitsatz

Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in den Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären.

Fakten:

Vorliegend ist die Jahresabrechnung aufgeteilt in eine gesonderte Heizkostenabrechnung und eine Restjahresabrechnung. Die Heizkostenabrechnung umfasst dabei nur die zweite Jahreshälfte, die Restabrechnung betrifft das gesamte Wirtschaftsjahr. Ein Eigentümer hatte den Genehmigungsbeschluss über diese "Jahresabrechnung" angefochten. Vor dem Amtsgericht hatte er insoweit Erfolg, dass der Genehmigungsbeschluss lediglich hinsichtlich der "Restjahresabrechnung" für ungültig erklärt wurde. Mit seiner Berufung begehrte der Eigentümer, dass auch die Genehmigung der Heizkostenabrechnung für ungültig erklärt wird. Seine Berufung hatte Erfolg. Die Genehmigung der Jahresabrechnung war auch hinsichtlich der Heizkosten für ungültig zu erklären. Dies folgte bereits daraus, dass das Amtsgericht mit Ausnahme der Heizkosten die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig erklärt hatte. Insoweit verblieb letztlich nur noch eine einzelne Position der Abrechnung. Eine singuläre Ausgabenposition ist aber keine Abrechnung mehr, auch kein selbstständiger Rest einer solchen. Sie kann also nicht isoliert aufrecht erhalten bleiben. Vielmehr ist aufgrund der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung diese insgesamt für ungültig zu erklären. Auch widersprach die Abtrennung der Heizkostenabrechnung von der Restabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie ist schon mit dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG unvereinbar, wonach eine Jahresabrechnung zu erstellen ist, nicht mehrere Teilabrechnungen. Die Aufteilung hat überdies zur Folge, dass kein Gesamtsaldo ausgewiesen wird, der das Gesamtergebnis des Wirtschaftsjahres für die WEG und das Einzelergebnis für den Eigentümer ausweist.

Link zur Entscheidung

LG München I, Urteil vom 08.08.2011, 1 S 4470/11LG München I, Urteil vom 8.8.2011 – 1 S 4470/11

Fazit:

Die gesamte Abrechnung ist deswegen für den Eigentümer auch nicht mehr verständlich. Ein Abgleich mit dem tatsächlichen Kontostand wird durch die Aufspaltung in mehrere Teilabrechnungen erheblich erschwert. Die Nachvollziehbarkeit des Rechenwerks wird noch dadurch vermindert, dass der Heizkostenabrechnung ein anderer Abrechnungszeitraum als der Restabrechnung zugrunde lag. Die Begrenzung der Heizkostenabrechnung auf die zweite Hälfte des Abrechnungsjahres stellte einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar. Nach § 28 Abs. 5 WEG ist das ganze Jahr abzurechnen.