Kein gesonderter Beschluss über Heizkostenabrechnung

Leitsatz

1. Über eine Heizkostenabrechnung (obendrein nur für ein halbes Geschäftsjahr) kann nicht gesondert beschlossen werden
2. Andernfalls widersprechen gesonderte Beschlüsse sowohl über eine Heizkostenabrechnung und auch die restliche Jahresabrechnung Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung

Normenkette

§ 28 WEG; § 139 BGB

Kommentar

1. In Beschlussfassungen zwischen Genehmigung einer Heizkostenabrechnung und Genehmigung einer Jahresrestabrechnung zu trennen, widerspricht bereits dem Rechtsgedanken des § 139 BGB. Eine singuläre Ausgabenposition (Heizkosten) ist keine Abrechnung mehr, auch kein selbstständiger Rest einer solchen. Ein Genehmigungsbeschluss kann nicht isoliert aufrechterhalten bleiben. Damit ist auch die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären.

2. Eine Abtrennung der Heizkostenabrechnung von der Restabrechnung widerspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung und ist bereits mit dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG unvereinbar, wonach nur "eine" Jahresabrechnung zu erstellen ist, nicht mehrere Teilabrechnungen gestattet sind. In den Jahreseinzelabrechnungen müssen einheitliche Jahresendsalden als Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer in verbindlicher und nachvollziehbarer Weise ausgewiesen werden (h.M.). Andernfalls ist gemäß § 28 Abs. 5 WEG eine gesamte Abrechnung nicht mehr ohne Weiteres verständlich und nachvollziehbar, da durch eine Aufspaltung der Abrechnung in mehrere Teilabrechnungen ein tatsächlicher Abgleich des Kontostands erheblich erschwert wird. Insoweit müsste für einen solchen Abgleich erst eine Ermittlung eines Gesamtsaldos erfolgen, der dann in Beziehung zum Kontoanfangs- und -endstand gesetzt werden kann (ggf. auch unter Berücksichtigung von Rechnungsabgrenzungsposten). Die Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks wird zusätzlich noch dadurch vermindert, dass im vorliegenden Fall der Heizkostenabrechnung ein anderer Abrechnungszeitraum als der Restabrechnung zugrunde liegt (hier: Bezug der Heizkostenabrechnung nur auf die zweite Jahreshälfte).

   Die insoweit bedingte Verringerung der Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks stellt einen Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar, da § 28 Abs. 5 WEG eine Abrechnungspflicht für das gesamte Jahr vorsieht. Somit kann es auch keine Abrechnungen für Monate oder Quartale geben (mit Ausnahme möglicher Abrechnungen für etwa verkürzte Rumpfgeschäftsjahre, allerdings auch hier für alle Kostenpositionen).

3. Die Anfechtung ist vorliegend auch nicht aufgrund jahrelanger anderweitiger Übung in der Gemeinschaft rechtsmissbräuchlich. Davon abgesehen gibt es vorliegend keinen Vertrauensschutz der restlichen Eigentümer, da der Kläger bereits zur Vorjahresabrechnung einer Duldung bisher rechtswidriger Übung widersprochen hat.

Link zur Entscheidung

LG München I, Urteil vom 08.08.2011, 1 S 4470/11