Jahresabrechnung (WEMoG) / 1.5 Mit wem ist abzurechnen?

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrechnung ist nämlich objekt- und nicht personenbezogen.

Was ist zu tun nach einem Eigentümerwechsel?

Stets ist mit dem jeweils aktuellen Eigentümer abzurechnen. Dies gilt auch, wenn sich ein Eigentümerwechsel erst im laufenden Jahr – also in der Zeit vom 1. Januar bis zum Termin der Eigentümerversammlung – vollzogen hat.^[1] Diese Vorgehensweise stellt für die Verwaltungspraxis eine erhebliche Arbeitserleichterung gegenüber einer zeitanteiligen Abrechnung dar.

Sie stößt bei Eigentümern, die erstmalig eine Eigentumswohnung erwerben, jedoch häufig auf Unverständnis. Auch wenn mittlerweile die meisten notariellen Kaufverträge Standardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischen Veräußerer und Erwerber bezüglich des Abrechnungsergebnisses enthalten, empfiehlt sich für Verwalter, den neu in eine Gemeinschaft eintretenden Eigentümer im Begrüßungsschreiben auf die einheitliche Abrechnung hinzuweisen.

Musterschreiben: Jahresabrechnung, Mitteilung an neuen Eigentümer nach unterjährigem Eigentümerwechsel

Anschrift des Erwerbers

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WEG ________________

Hier: Jahresabrechnung 20___

Sehr geehrte(r) _________,

im Rahmen des Erwerbsvorgangs haben Sie übereinstimmend mit dem Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Form der "Gemeinsamen Erklärung" festgelegt, dass mit dem Eigentumsübergang sämtliche Rechte und Pflichten auf Sie als Erwerber übergehen.

Dies hat zur Folge, dass Ihnen die auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossenen Hausgeldanpassungsbeträge, mithin die Guthaben aus der Hausgeldabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres, ebenso zustehen, wie aber auch entsprechend beschlossene Nachschüsse bzw. Fehlbeträge aus diesem Zeitraum aufgrund der Abrechnungsspitze von Ihnen an die Eigentümergemeinschaft auszugleichen sind.

Durch Ihre privatrechtliche Gestaltung des Kaufvertrags (an dem die Gemeinschaft nicht mitgewirkt hat) haben Sie evtl. die Möglichkeit, mit Ihrem Verkäufer die Restbeträge der Abrechnung intern auszugleichen. Rein vorsorglich weisen wir allerdings darauf hin, dass eine Auszahlung von sich ergebenden Guthaben auf Grundlage einer positiven Abrechnungsspitze – also sich ergebender Anpassungsbeträge – lediglich dann zur Auszahlung gelangen können, wenn keine Beitrags- bzw. Vorschussrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen.

Die Abrechnungsunterlagen fügen wir diesem Schreiben für Ihre Unterlagen bei.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter/Verwalterin

Haftung des Erwerbers nur auf Abrechnungsspitze

Im Fall rückständiger Vorauszahlungen des Voreigentümers (häufig bei Ausscheiden durch Zwangsversteigerung) ist die Haftung des Erwerbers auf die sogenannte "Abrechnungsspitze" beschränkt. Als Abrechnungsspitze wird die Differenz aus den auf das Sondereigentum entfallenden Kosten und dem Vorauszahlungssoll lt. Wirtschaftsplan verstanden. Die Beschränkung der Haftung auf die Abrechnungsspitze gilt dabei ausdrücklich für alle Arten des Erwerbs. Für die Abrechnungsspitze haftet also nicht der vor Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ausgeschiedene Voreigentümer.^[2] Allerdings haftet er weiter für die Hausgeldrückstände auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Der Sondernachfolger des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers kommt dann nicht in den Genuss einer Auszahlung eines etwaigen Guthabens auf Grundlage der gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossenen positiven Abrechnungsspitze, wenn Beitragsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen.

[1] BGH, Beschluss v. 21.4.1988, V ZB 10/87, NJW 1988, 1910.

[2] BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11, NZM 2012, 159.