Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.1.4 Mehrhausanlagen

Bei Mehrhausanlagen gelten die Maßgaben im Einzelfall. Regelt die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Jahresabrechnung berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einem Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

2.1.4.1 Aufzugskosten

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpositionen "Aufzugsstrom" und "Aufzugswartung" sowie "Aufzugserhaltung", sind die entsprechenden Kosten also nur den Aufzugseigentümern aufzuerlegen. Die Eigentümer der anderen Häuser sind dann in ihren Einzeljahresabrechnungen nicht mit entsprechenden Kosten zu belasten.

Musterbeschluss: Änderung der Verteilung der Aufzugskosten in einer Mehrhausanlage

TOP XX: Änderung der Verteilung der Aufzugskosten

Gemäß § _____ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ [Name und Kanzleisitz] vom ______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen, unabhängig davon, in welchem Haus sie entstanden sind.

Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung für den im Haus ______ befindlichen Aufzug künftig ab der Wirtschaftsperiode ______ nur noch unter den derzeitigen und künftigen Wohnungseigentümern des Hauses ______ zu verteilen. Die Verteilung der Kosten für den Aufzug im Haus ______ unter den Wohnungseigentümern des Hauses ______ erfolgt dabei nach Miteigentumsanteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

2.1.4.2 Wirtschaftliche Trennung der einzelnen Häuser

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.^[1]

Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung

Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind, insbesondere bei solchen, die sich auf die alleinige Kosten- und Lastentragung der betreffenden Untergemeinschaft auswirken, sind allein die Mitglieder dieser Untergemeinschaft stimmberechtigt. Sämtliche in den Untergemeinschaften anfallenden Kosten tragen die jeweiligen Eigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigten in den Untergemeinschaften. Es sind, soweit möglich, gesonderte Rücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen.

Die wesentlichen Aussagen des BGH^[2] zu einer derartigen Konstellation:

• Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.
• Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen.
• Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen.
• Im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

Von elementarer Bedeutung ist, dass Untergemeinschaften nur dann über Einzelabrechnungen ihr Hauses betreffend beschließen können, wenn dies so ausdrücklich vereinbart ist. Soweit in der Beispielsregelung oben davon die Rede ist, die Gebäude seien gesondert abzurechnen, sieht der BGH^[3] hierin lediglich Vorgaben für die Gestaltung der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft.

Sollte ausnahmsweise eine entsprechende Vereinbarung tatsächlich existieren, ergäbe sich die Situation, dass die Gesamtgemeinschaft zwingend über die Abrechnungsspitzen bezüglich der Gesamtabrechnung beschließen müsste und die jeweiligen Untergemeinschaften über die Abrechnungsspitzen der Einzelabrechnungen bezüglich der Kosten, die lediglich ihr Haus betreffen. Letztlich würde sich dann das Problem der Existenz mehrerer Abrechnungsspitzen ergeben. Zwar offenlassend, zweifelt aber der BGH an der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung, weil letztlich schon unklar wäre, ob im Streitfall mehrere Anfechtungsverfahren zu führen wären und an sich etwaige Abrechnungsmängel in einem Verfahren geklärt werden müssten.

Exkurs: Erhal...