Alexander C. Blankenstein
Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.
Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung
Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind, insbesondere bei solchen, die sich auf die alleinige Kosten- und Lastentragung der betreffenden Untergemeinschaft auswirken, sind allein die Mitglieder dieser Untergemeinschaft stimmberechtigt. Sämtliche in den Untergemeinschaften anfallenden Kosten tragen die jeweiligen Eigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigten in den Untergemeinschaften. Es sind, soweit möglich, gesonderte Rücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen.
Die wesentlichen Aussagen des BGH zu einer derartigen Konstellation:
- Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.
- Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen.
- Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen.
- Im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.
Von elementarer Bedeutung ist, dass Untergemeinschaften nur dann über Einzelabrechnungen ihr Hauses betreffend beschließen können, wenn dies so ausdrücklich vereinbart ist. Soweit in der Beispielsregelung oben davon die Rede ist, die Gebäude seien gesondert abzurechnen, sieht der BGH hierin lediglich Vorgaben für die Gestaltung der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft.
Sollte ausnahmsweise eine entsprechende Vereinbarung tatsächlich existieren, ergäbe sich die Situation, dass die Gesamtgemeinschaft zwingend über die Abrechnungsspitzen bezüglich der Gesamtabrechnung beschließen müsste und die jeweiligen Untergemeinschaften über die Abrechnungsspitzen der Einzelabrechnungen bezüglich der Kosten, die lediglich ihr Haus betreffen. Letztlich würde sich dann das Problem der Existenz mehrerer Abrechnungsspitzen ergeben. Zwar offenlassend, zweifelt aber der BGH an der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung, weil letztlich schon unklar wäre, ob im Streitfall mehrere Anfechtungsverfahren zu führen wären und an sich etwaige Abrechnungsmängel in einem Verfahren geklärt werden müssten.
Exkurs: Erhaltungskosten der Tiefgarage
In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass
- die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten,
- an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind und
- für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen,
entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.
Was ist zu tun bei der Erstellung der Jahresabrechnung für Mehrhausanlagen?
Zunächst einmal muss der Verwalter bei den Kostenpositionen nach solchen differenzieren, die tatsächlich nur einem Haus bzw. einer Untergemeinschaft zuzuordnen sind, und solchen, die zwingend für die Gesamtanlage anfallen. Bei Letzteren wird es sich jedenfalls um die Kostenposition "Winterdienst" handeln, da insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht sämtlichen Wohnungseigentümern in Gemeinschaft obliegt. Des Weiteren handelt es sich um die Versicherungsbeiträge, da sich Versicherungen stets auf die gesamte Wohnanlage beziehen. Auch die Verwaltergebühren sind betroffen, da es in einer Eigentümergemeinschaft – auch wenn Untergemeinschaften gebildet sind – nur einen Verwalter geben kann. In aller Regel werden auch die Hausmeistergebühren betroffen sein, da der Hausmeister in aller Regel nicht getrennt für die einzelnen Häuser beauftragt wird.
Konkret hat der Verwalter eine Gesamtjahresabrechnung für die Kosten der Gesamtgemeinschaft nebst entsprechenden Einzeljahresabrechnungen zu erstellen. Hierüber hat er einen Beschluss der Gesamtgemeinschaft herbeizuführen. Daneben hat er eine Gesamtjahresabrechnung für die einzelnen Untergemeinschaften wiederum nebs...