Jahresabrechnung (WEMoG) / 7 Anfechtung des Einforderungsbeschlusses

Ist der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung der auf Grundlage der Jahresabrechnung festgelegten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, entbindet diese Tatsache den anfechtenden Wohnungseigentümer und freilich auch die anderen nicht von ihren Zahlungspflichten. Etwaige Nachschüsse sind also auch dann zur Zahlung fällig, wenn der Beschluss angefochten und noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.^[1]

Wird der Beschluss über die Einforderung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht weder für mittlerweile ausgeschiedene Wohnungseigentümer noch für weiterhin der Gemeinschaft angehörige Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Ein Ausgleich hat über die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung zu erfolgen.^[2] Insoweit steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Neuerstellung der Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu. Die Festsetzung und Einforderung der geänderten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist notfalls mittels Beschlussersetzungsklage durchzusetzen.^[3]

Teilanfechtung

Durch den BGH^[4] ist bislang nicht geklärt, ob von der Möglichkeit (bzw. zur Vermeidung von Kostenrisiken sogar dem Erfordernis) einer Teilanfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung, deren Gegenstand gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch die konkreten Zahlungsbeträge der Wohnungseigentümer im Sinne von Abrechnungsspitzen sind, während das zugrunde liegende Rechenwerk, nämlich die Jahresabrechnung selbst, keinen Beschlussgegenstand mehr darstellt, weiter Gebrauch gemacht werden kann. Mangels Teilbarkeit des Beschlusses dürfte hiervon wohl nicht auszugehen sein.

Praxis-Beispiel

Fehlerhafte Kostenverteilung

Auf Grundlage der vom Verwalter erstellten Jahresabrechnung ergibt sich eine Nachzahlung des Wohnungseigentümers A in Höhe von 300 EUR. A rügt die fehlerhafte Kostenverteilung bezüglich zweier Kostenpositionen, die ihn in einer Höhe von 50 EUR mehrbelasten.

Instanzrichterlich wurde insoweit jedenfalls entschieden, dass eine Teilanfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen nicht möglich ist. Enthält die Abrechnung einen verteilungsrelevanten Fehler, ist der gefasste Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären.^[5] Soweit der Beschluss auch die Anpassung der Vorschüsse bezüglich der Erhaltungsrücklage erfasst, besteht indes kein Anlass zu Ungültigerklärung, denn insoweit wirkt sich der Fehler bei den Bewirtschaftungskosten auf die Erhaltungsrücklage nicht aus. Insoweit ist der Beschluss auch nach neuem Recht noch trennbar, denn es handelt sich insoweit um einen abtrennbaren Teil des Beschlusses, bei dem davon auszugehen ist, dass es dem Willen der Gemeinschaft entspricht, diesen bestehen zu lassen, wenn der Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung nur bezüglich der Kosten der Bewirtschaftung einen Fehler aufweist.^[6]

Nach diesseits vertretener Auffassung dürfte eine Teilanfechtung indes weiter möglich sein. Ausgehend davon, dass Beschlussgegenstand lediglich noch die Abrechnungsspitze darstellt und nicht mehr das Rechenwerk "Jahresabrechnung", fehlt es zunächst scheinbar an der Abtrennbarkeit, da konkrete Beträge beschlossen werden. Der BGH argumentiert bezüglich einer Teilanfechtung eines Beschlusses über die Höhe einer Sonderumlage, dass im Fall der gerichtlichen Reduzierung des Umlagebetrags das Finanzierungskonzept verändert würde, weshalb sich das Gericht auf eine Ungültigerklärung des (gesamten) Beschlusses zu beschränken habe.^[7] Nach diesseits vertretener Auffassung liegen die Dinge im Fall einer Teilanfechtung bezüglich einzelner Kostenpositionen anders. Auch wenn das Abrechnungswerk selbst nicht mehr an der Beschlussfassung teilnimmt, stellt es dennoch die Grundlage des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Maßgeblicher Unterschied zur unzulässigen Reduzierung der Höhe einer Sonderumlage ist, dass sich das Finanzvolumen nicht ändert. Die unzulässige bzw. fehlerhafte Kostenverteilung führt nämlich nur dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer mehr zu bezahlen haben, andere konsequenterweise weniger.

Zwar gehen Anfechtungskläger im Fall einer lediglich teilweisen Anfechtung von Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG nicht das Risiko einer Unzulässigkeit ihrer Klage ein, da eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage im Zweifel grundsätzlich als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen ist.^[8] Allerdings sollten keine Risiken eingegangen werden und es sollte im Fall einer Teilanfechtung hilfsweise unumschränkte Ungültigerklärung beantragt werden.

[1] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016, 496.

[2] BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19, ZMR 2020, 857.

[3] BGH, a. a. O.

[4] Offengelassen BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 195/23.

[5] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 7.12.2023, 2-13 S 27/23, WuM 2024, 104; AG München, Urtei...