Käuferanspruch auf Auflassung trotz Aufrechnung mit Mängelbeseitigungsvorschussanspruch

Normenkette

§ 387 BGB, § 925 BGB

Kommentar

Der Käufer kann trotz eines formularmäßigen Aufrechnungsverbotes vom Bauträger die Auflassung einer Eigentumswohnung verlangen, wenn er gegen den Restkaufpreis mit einem Anspruch auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung die Aufrechnung erklärt.

1. Problem/Sachverhalt:

Ein Käufer verlangt vom Bauträger die Auflassung der Eigentumswohnung. Dieser wendet ein, dass noch ein Restkaufpreis in Höhe von DM 15.000,- ausstehe und er solange die Auflassung verweigere, bis der Betrag bezahlt sei. Der Käufer erklärt die Aufrechnung mit einem Vorschussanspruch wegen Mängelbeseitigung. Der Bauträger wendet dagegen ein, dass in dem Vertrag ein Aufrechnungsverbot vereinbart sei.

2. Entscheidung:

Das Gericht gibt dem Käufer Recht. Mit der Aufrechnung ist der Restkaufpreisanspruch erloschen. Es gibt keinen Grund mehr, die Auflassung zu verweigern.

Der Bauträger kann sich auch nicht auf das Aufrechnungsverbot berufen. Zwar ist ein solches in bestimmten Grenzen auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig, soweit es sich nicht auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen erstreckt. Die Besonderheit ist hier jedoch, dass der Vorschussanspruch in einem konnexen Zusammenhang zum Kaufpreisanspruch steht. Die Aufrechnung mit solchen konnexen Forderungen kann aber genausowenig verboten werden wie die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts. Der Aufrechnung kommt nämlich auch eine Sicherungsfunktion zu.

Link zur Entscheidung

( LG München I, Urteil vom 14.07.1989, 18 O 7669/89, NJW-RR 90, 30)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel

Anmerkung:

Die Argumentation des Gerichts überzeugt zumindest insoweit, als der Käufer bei der Aufrechnung nicht schlechter gestellt werden darf als bei der Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten. Das Gericht hat sich aber nicht mit der Besonderheit eines Vorschussanspruchs auseinandergesetzt. Dieser ist nämlich nur vorläufiger Natur. Es kann also durchaus sein, dass sich bei der späteren Abrechnung des Vorschusses herausstellt, dass die Mängelbeseitigungskosten geringer sind als der Restkaufpreisanspruch. Die Frage ist also, ob man mit der Aufrechnung einer vorläufigen Forderung eine feststehende Gegenforderung zum Erlöschen bringen kann. Das muss man bejahen, zumal beide Forderungen Geldforderungen und damit gleichartig sind. Ergibt sich nach Abrechnung der Mängelbeseitigungsarbeiten ein Guthaben zugunsten des Bauträgers, so kann er insoweit Zahlung verlangen. Im Ergebnis wird der Bauträger also bei der Aufrechnung nicht anders behandelt als bei der Zahlung des Vorschussanspruchs. Die Verurteilung des Bauträgers zur Auflassung ist richtig.