Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums

Leitsatz

1. Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums (ohne die dazugehörenden Kellerräume und den Stellplatz in der Tiefgarage)
2. Höhe der Wohngeldzahlungspflichten dieses werdenden/faktischen Eigentümers?

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Ein Ersterwerber hatte vom (zwischenzeitlich insolventen) Bauträgerverkäufer einen Miteigentumsanteil von 289/10.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnungseinheit, diese wiederum bestehend aus den Räumen im Erdgeschoss, den Kellerräumen, einem Tiefgaragenstellplatz sowie einer Terrassenfläche mit Ausnahme der zu dieser Einheit gehörenden Kellerräume sowie des Tiefgaragenstellplatzes kaufvertraglich erworben und in Besitz genommen. Der Anspruch aus dem Kaufvertrag wurde auch mit Ausnahme der zu dieser Einheit gehörenden Kellerräume sowie des Tiefgaragenstellplatzes durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert. Für das betreffende Wirtschaftsjahr und den darauf folgenden Wirtschaftsplan erfolgte die Berechnungsgrundlage auf der Basis der vollen 289/10.000stel. Die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Die Antragsgegnerin (werdende/faktische Eigentümerin) bezahlte allerdings die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen nur in flächenmäßig reduzierter Höhe auf der Basis von 188/10.000stel, d.h. in Höhe einer von ihr in Besitz genommenen Fläche von etwa 2/3 dieser Einheit. Die restlichen Eigentümer der Gemeinschaft forderten Wohngeld-Restzahlung. Das AG lehnte die Nachzahlungsansprüche mit der Begründung ab, dass die Antragsgegnerin derzeit nicht zu weiteren Zahlungen verpflichtet sei, da ihre Miteigentumsanteile als werdende Eigentümerin derzeit nicht festgestellt werden könnten. Auch die Erstbeschwerde der restlichen Gemeinschaft mit der Begründung, dass es für die Lastentragung bis zu einer Änderung der Miteigentumsanteile im Grundbuch allein auf die derzeit dort verlautbarten Anteile ankäme, blieb erfolglos.
2. Ein Wohngeldzahlungsanspruch auf der Berechnungsgrundlage von 289/10.000stel bestehe nicht über den Betrag hinaus, den die Antragsgegnerin in der Vergangenheit gezahlt habe und auch weiterhin bezahle. Allerdings sei die Antragsgegnerin grundsätzlich als faktische Eigentümerin zu Wohngeldzahlungen gem. § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet (vgl. auch OLG Karlsruhe v. 17.10.2002, 11 Wx 39/02), nicht jedoch auf der Berechnungsgrundlage von 289/10.000stel. Im vorliegenden Fall sei die Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin nur in Bezug auf die Wohnräume und die Terrassenfläche faktische Eigentümerin geworden sei, nicht aber in Bezug auf die zu dieser Einheit gehörenden Kellerräume und den Tiefgaragenstellplatz. Wenn also die rechtliche Verpflichtung der Antragsgegnerin als werdende Wohnungseigentümerin gerade auf faktischen Voraussetzungen beruhe, so müsse sich dies auch auf der Rechtsfolgenseite niederschlagen. Es gehe nicht an, dass der Grund der Verpflichtung mit ihrer Stellung als werdende Eigentümerin begründet, bezüglich der Höhe ihrer Verpflichtung dann jedoch die Teilungserklärung und der im Grundbuch eingetragene Anteil des (Noch-)Eigentümers herangezogen werde. Wenn die Antragsgegnerin in Widerspruch dazu nur bezüglich einer Fläche von etwa 2/3 werdende Wohnungseigentümerin geworden sei, könne sie allenfalls auch nur in diesem Umfang in Anspruch genommen werden, da eben nur insoweit auch die Voraussetzungen für die antizipierte Anwendung der Bestimmungen des WEG vorlägen. Hinsichtlich zweier Raumbestandteile (Keller und Tiefgaragenstellplatz) mit etwa 1/3 Fläche sei die Antragsgegnerin überhaupt nicht werdende Eigentümerin nach den Voraussetzungen dieses Instituts geworden.

Link zur Entscheidung

LG Karlsruhe, Beschluss vom 27.05.2003, 11 T 104/03, mitgeteilt von AROB Hausverwaltung GmbH, Baden-Baden

Anmerkung

Abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall der Wirtschaftsplan für 2002 unangefochten und damit auch zulasten der Antragsgegnerin bestandskräftig geworden ist, kann m. E. nicht das Gericht - abweichend vom Grundbuchbeschrieb eines Sondereigentums - Wohngeldzahlungsverpflichtungen flächen- bzw. anteilsmäßig mehr oder weniger willkürlich reduzieren. Selbst wenn man den Verkauf nur "eines Teils" eines Sondereigentums für möglich halten wollte, müsste der werdende Eigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft das vereinbarte Wohngeld für die gesamte Einheit bezahlen, solange nicht eine auch grundbuchrechtlich wirksame Unterteilung vorgenommen wurde. Ausgleiche könnten hier allenfalls im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer erfolgen. Wohngeldlasten sind objektgebunden. Verneint man - wie das Gericht meint - Zahlungspflichten des werdenden Eigentümers für nicht übergebene Sondereigentumsbestandteile, fehlt auch eine Anspruchsgrundlage der Gemeinschaft für eine Kostenbeteiligung gegen den Veräußerer, solange er nicht Eigentümer abgesonderter Sondereigentumsflächen (mit entsprechenden Anteilen) ist.