Kauf oder Miete einer Satellitenanlage?

Leitsatz

Die Gemeinschaft kann sich mehrheitlich auch dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung für die Anmietung einer Satellitenanlage entscheiden, wenn diese im Zehnjahresvergleich teuerer ist als der Kauf dieser Anlage, wenn nur für die Anmietung sonstige vernünftige wirtschaftliche Gründe sprechen.

Sachverhalt

Die Eigentümer einer Wohneigentumsanlage haben auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich die Anmietung einer gemeinsamen Satelliten-Anlage für die Dauer von 10 Jahren beschlossen. Bei dem Entschluß zur Anmietung der Anlage und nicht zum Kauf war ausschlaggebend, daß die Gemeinschaft über keinerlei Rücklagen verfügte und bereits notwendige Reparaturmaßnahmen an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums anstanden, für die entsprechende Beschlüsse bereits vorlagen und die zwangsläufig durch Sonderumlagen finanziert werden mußten.

Den Beschluß über die Anmietung der Satelliten-Anlage hatte nun einer der Wohnungseigentümer angefochten, da er der Auffassung war, der mit der Anmietung verbundene Kostenaufwand entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Entscheidung

Die Richter waren gegenteiliger Auffassung. Sowohl die Anmietung als auch der in Frage kommende Kauf der Anlage wären für sich betrachtet Maßnahmen im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen. Die bei dieser Auswahl getroffene Entscheidung müssen die überstimmten Wohnungseigentümer dann als gegeben hinnehmen. Ausnahme: Die andere Maßnahme ist aus welchen Gründen auch immer so viel vorteilhafter, daß deshalb die getroffene Wahl ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Hier jedenfalls lief die Anmietung als Alternative zum Kauf keinesfalls dem wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft so deutlich zuwider, daß die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen hätte. Die Anmietung mag zwar in Berücksichtigung der langen Laufzeit letztlich mehr als doppelt so teuer sein, kann aber dennoch nicht als unvernünftig angesehen werden. Diesem Nachteil stehen nämlich beachtliche und nicht zu vernachlässigende Vorteile gegenüber. Bei der Anmietung erfolgt keine Bindung für den Kauf erforderlichen Kapitals und es steht den Wohnungseigentümern immer eine intakte Anlage zur Verfügung, weil jegliche Reparaturkostenlast für etwa auftretende Defekt auf den Vermieter abgewälzt ist.

Unabhängig hiervon war im konkreten Fall natürlich zu berücksichtigen, daß die Eigentümergemeinschaft mit Sonderumlagen wegen dringender Reparaturmaßnahmen bereits überlastet war. Bei der Entscheidung der Frage also, ob die Anmietung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, mußte auch beachtet werden, ob der durch die Maßnahme verursachte finanzielle Aufwand im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer vertretbar war und diese mit weiteren Sonderumlagen belastbar waren.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 07.09.1998, 16 Wx 108/98

Fazit:

Die Entscheidung macht deutlich, daß nicht immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muß. Auch das Kammergericht in Berlin hatte entschieden, daß zwar eine aufwendigere, aber wirtschaftlich vernünftige, technisch moderne Reparatur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann. Grundsätzlich sind immer alle Vor- und Nachteile einer anstehenden Maßnahme gegeneinander abzuwägen, wobei ggf. auch der von einer deutlichen Mehrheit der Wohnungseigentümer geäußerte Wille nicht unbeachtet bleiben darf.