Verfahrensgang
LG Köln (Aktenzeichen 29 T 88/98) |
AG Köln (Aktenzeichen 202 II 105/97) |
Tenor
Auf die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) werden der Beschluß des Landgerichts Köln vom 23.04.1998 – 29 T 88/98 – und der Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 16.02.1998 – 202 II 105/98 – aufgehoben und der Antrag der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten aller drei Instanzen tragen die Beteiligten zu 1). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 24.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die Eigentümer der eingangs genannten und aus 127 Eigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage haben auf ihrer Versammlung am 17.03.1997 zum TOP 7 b) mehrheitlich (dafür 392,555/1.000 Miteigentumsanteile – MEA – bei anwesenden 642,146/1.000 MEA – alternativ für einen Kauf: 104,653/1.000 MEA) die Anmietung einer gemeinsamen Satelliten-Anlage auf die Dauer von zehn Jahren beschlossen. Vorausgegangen war der Bericht des Verwalters, in dem dieser zwei Möglichkeiten aufgezeigt hatte (Bl. 43 GA):
- Einmalige Kosten der Anschaffung: 60.000,00 DM; Kosten der Instandhaltung gehen zu Lasten der Gemeinschaft.
- Mietkosten der Anlage: monatlich 33,00 DM je Nutzer/Eigentümer. Instandhaltungskosten gehen zu Lasten des Betreibers.
Der Grund für die beabsichtigte Anschaffung einergemeinsamenSAT-Anlage war, daß sich die Eigentümer in der Mehrheit darüber einig gewesen waren, daß der zur Zeit herrschende Zustand von weit über 50 an Balkongeländern und Fassadenteilen montierten SAT-Schüsseln wegen der erheblichen Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds der Anlage beseitigt werden müsse. Bei dem Entschluß zur Anmietung und nicht zum Kauf spielte eine Rolle, daß die Gemeinschaft über keinerlei Rücklagen verfügt und bereits folgende unbedingt notwendige Reparaturmaßnahmen anstanden, für die teilweise entsprechende Beschlüsse schon vorliegen und die zwangsläufig nur durch Sonderumlagen der Wohnungseigentümer finanziert werden können:
- Durchführung der bereits beschlossenen zweiten Bauphase der Balkonsanierung. Kosten: 222.748,00 DM.
- Beseitigung der Schallübertragung der Aufzugsmaschinenräume gem. TÜV-Gutachten. Kosten: 18.000,00 DM.
- Spülen des Heizungssystems inkl. Heizkörper, Erneuerung div. Absperrventile und/oder deren Oberteile für die einzelne Strangabsperrung im Bereich des Kellers. Kosten: ca. 60.000,00 DM.
- Erneuerung bzw. Errichtung von Absperrgittern zu den Kellerabgängen der Häuser H.platz als notwendigen Einbruch-/Diebstahlschutz. Kosten: ca. 15.000,00 DM.
- Reparieren der Ziegeldachflächen und Zinkanschlüssen an den Häusern W.str. Kosten ca. 55.000,00 DM.
Auf den Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht den Beschluß für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei zur Begründung auf die seiner Ansicht nach zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) und begründet.
Der vom Landgericht bestätigte Beschluß des Amtsgerichts führt im wesentlichen aus: Die beschlossene langfristige Anmietung sei wirtschaftlich unvernünftig und widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Selbst bei Mietkosten gemäß dem nunmehr ergänzend vorgelegten Angebot der Fa. M. für die 127 Wohnungen von monatlich nur 19,90 DM (= Bl. 81/2 GA) ergebe sich bei der Laufzeit von 10 Jahren ein Gesamtaufwand von 303.276,00 DM, dem beim Kauf ein einmaliger Aufwand von nur 60.000,00 DM gegenüberstehe. Damit wäre, auch wenn beim Kauf Wartungskosten von bis zu 60.000,00 DM hinzugerechnet werden, die Anmietung als Alternative zum Kauf noch mehr als doppelt so teuer. Soweit die Gemeinschaft über keine Rücklagen verfüge und den Kauf deshalb über eine Sonderumlage finanzieren müsse, ändere das nichts. Die Anmietung werde schließlich auch nicht vernünftiger allein dadurch, daß die Mehrheit sie will.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung der Vorinstanzen, die mit Mehrheit beschlossene Anmietung einer SAT-Anlage widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG).
Der Senat vermag der Ansicht der Vorinstanzen nicht beizupflichten, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft sei bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise der Kauf als Alternative zur Anmietung ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft.
Sowohl die Anmietung als auch der in Frage kommende Kauf der Anlage wären für sich betrachtet Maßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aber mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen, d. h. ihnen verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Die sodann mit Mehrheit...