KAUSALITÄT - Nach über einem Jahr keine Vermutung mehr

Leitsatz

Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrags ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.

Fakten:

Der Makler wurde im vorliegenden Fall mit dem Nachweis von Gewerbemietflächen beauftragt, ein entsprechender Nachweismaklervertrag wurde von den Parteien geschlossen. Der Makler wies in der Folgezeit seinem Kunden dann auch die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags nach, wenngleich ohne die Angabe des Vermieters. Der Mietinteressent wandte sich zwischenzeitlich an einen anderen Makler, der ebenso die entsprechenden Flächen nachgewiesen und mit dem Interessenten einen Besichtigungstermin durchgeführt hatte. Einige Zeit später kam es zum Abschluss des Hauptvertrags zwischen dem Mietinteressenten und dem Vermieter. Der Erstmakler macht im vorliegenden Fall seinen Provisionsanspruch geltend. Der BGH konnte hier allerdings nicht abschließend entscheiden und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurück. Maßgeblich ist nämlich, ob der Abschluss des Hauptvertrags tatsächlich noch auf die Maklertätigkeit des Erstmaklers zurückzuführen ist. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Mietvertrags ein Zeitraum von über 19 Monaten lag. Nun wird zwar zugunsten des Maklers die Kausalität seiner Maklerleistung immer in den Fällen vermutet, in denen der Abschluss des Hauptvertrags "alsbald" auf die Maklerleistung folgt. Bei einem Zeitraum von mehr als einem Jahr zwischen Maklerleistung und Hauptvertragsschluss kann eine derartige Vermutung jedoch nicht mehr zugunsten des Maklers angenommen werden. Vielmehr obliegt nach einem derartig langen Zeitablauf die Darlegungs- und genauso die Beweislast dafür, dass die Maklerleistung tatsächlich für den später abgeschlossenen Vertrag "kausal" war, beim Immobilienmakler selber. Dieser muss beweisen, dass seine Maklerleistung zumindest mitursächlich für den später erfolgten Abschluss des Hauptvertrags war.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 06.07.2006, III ZR 379/04

Fazit:

Als ein "angemessener Zeitabstand", der für eine Kausalitätsvermutung zugunsten des Maklers spricht, sind in der Rechtsprechung des BGH "vier Monate", ca. "drei bis fünf Monate" und "mehr als ein halbes Jahr" angesehen worden. In Einzelfällen kann auch noch ein Zeitraum von bis zu einem Jahr für eine Kausalitätsvermutung sprechen. Wie die vorliegende Entscheidung deutlich macht, ist jedenfalls nach Ablauf eines Jahres nicht mehr von einer solchen zugunsten des Maklers auszugehen, weshalb dieser dann darlegen und auch beweisen muss, dass der Hauptvertragsschluss mitursächlich auf seine Tätigkeit zurückzuführen ist. Zunächst unproblematisch war im vorliegenden Fall die Tatsache, dass der Makler dem Mietinteressenten keine Angaben über den Vermieter weitergegeben hatte. Denn in Einzelfällen ist die Nichtbenennung des Eigentümers dann provisionsunschädlich, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf dessen Person ankam, etwa weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. Denn mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts ist die wesentliche geldwerte Maklerleistung bereits erbracht und die Ermittlung des Eigentümers "am Immobilienmakler vorbei" kann für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein.