Kaution - Fälligkeit der Kaution vor Mietbeginn im Gewerbemietrecht zulässig

Leitsatz

Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter auf Zahlung der Kaution erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die hier nach Nichtzhalung von drei Monatsmieten erfolgte.

Fakten:

Nach dem Mietvertrag war der Gewerbemieter verpflichtet, "sofort" eine Mietkaution zu zahlen. Nachdem der Mieter die Kaution nicht vorab geleistet hatte, weigerte sich der Vermieter, die Mieträume zu übergeben. Der Mieter zahlte daraufhin die vereinbarte Miete nicht, der Vermieter kündigte dann wegen Mietrückständen. Das Gericht erklärt die Kautionsvereinbarung für zulässig und bejaht die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution und der vereinbarten Mietzahlungen. Da der Vermieter berechtigt war, wegen der nicht gezahlten Mietkaution sein Zurückbehaltungsrecht an den Mieträumen auszuüben, ist der Mieter hier zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet, obwohl ihm die Mieträume nicht überlassen worden waren. Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ist auch mit der Kündigung wegen Mietrückstands nicht untergegangen. Da sich der Mieter hier auch zur Übernahme von Möbeln verpflichtet hatte, kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution hier erst nach der Zahlung des Kaufpreises für die Möbel verlangen. Der Mieter kann insoweit nicht einwenden, ihm seien die Möbel gar nicht übergeben worden, da er die Übergabe durch die Nichtzahlung der Kaution selbst vereitelt hat.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 21.01.2008, 12 W 90/07

Fazit:

Die strengen Regelungen zu der Mietsicherheit eines Wohnraummieters gelten im Gewerberaummietrecht nicht. Das Gericht weist auf die ständige Rechtsprechung hin, wonach die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses eine Fälligkeit der Kaution noch vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren können. Damit ist die Leistung der Kaution nicht von der Überlassung der Mieträume abhängig. Dem Vermieter steht bei Nichtleistung der fälligen Kaution ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Mietobjekts zu. Dem Mieter hingegen steht an der Kaution grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter zu. Dem Sicherungszweck der Mietkaution entsprechend kann der Vermieter den Anspruch auf Leistung der Kaution auch nach Kündigung des Mietertrags so lange geltend machen, bis er verpflichtet ist, über die Sicherheit abzurechnen. Hat sich der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution vertragsuntreu verhalten, ist der Vermieter erst nach Erhalt der Kaution und nicht bereits zum Beispeiel sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung verpflichtet. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Vermieter keinerlei Ansprüche mehr zustehen können. Der Entscheidung liegt die Vorstellung zugrunde, dass die Vereinbarung, die Kaution sei "sofort" zu leisten, von beiden Parteien als vor Übergabe der Mietsache verstanden wurde, ohne dass daran eine Gegenleistung des Vermieters gekoppelt sein sollte. Das erscheint zweifelhalft. Es liegt nahe, dass die Formulierung "sofort" unverzüglich nach Übergabe der Mietsache bedeutet, denn es ist nicht erkennbar, welche Risiken vor Übergabe der Mietsache abzusichern wären und der Mieter einseitig in Vorleistung treten sollte. Die Vertragsparteien sollten hier durch eindeutige Formulierungen Klarheit schaffen.