Leitsatz (amtlich)
Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmässig vereinbaren.
Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.
Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter auf Zahlung der Kaution erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist. Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 30.08.2007; Aktenzeichen 32 O 266/07) |
Tenor
Die sofortige Beschwerde des Beklagten gegen den Beschluss des LG Berlin vom 30.8.2007 - 32 O 266/07 - wird zurückgewiesen.
Gründe
Die sofortige Beschwerde des Beklagten war zurückzuweisen, weil das LG in dem angegriffenen Beschluss zu Recht darauf erkannt hat, dass die beabsichtigte Rechtsverteidigung des Beklagten keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, § 114 ZPO.
Die seitens des Beklagten vorgebrachte Verteidigung gegen die schlüssige Klage ist nicht geeignet, einem Anspruch der Klägerin entgegenzustehen.
Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses, Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution sowie des Kaufpreises für zu übernehmende Möbel zu.
a) Ausweislich des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 30.11.2006 war der Beklagte verpflichtet, sofort eine Mietkaution i.H.v. 3.500 EUR zu zahlen. Daraus ergibt sich, dass die Parteien eine Fälligkeit der Kaution noch vor Beginn des Mietverhältnisses am 1.1.2007 vereinbarten, was entgegen den Ausführungen des Beklagten nicht zu beanstanden ist. So können die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses eine Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 443a; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1100). Ohne vertragliche Vereinbarung zum Zeitpunkt der zu leistenden Kaution wäre diese gem. § 271 BGB unverzüglich fällig.
Soweit der Beklagte meint, die Leistung der Kaution sei von der Überlassung der Mieträume abhängig, ist dies nicht zutreffend. Vielmehr steht dem Vermieter, wie vorliegend der Klägerin, bei Nichtleistung der fälligen Sicherheit ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Mietobjektes zu (vgl. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 12, Rz. 43; Bub/Treier, a.a.O., III. A. 760). Dem Mieter hingegen steht an der Kaution grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht ggü. dem Vermieter zu (vgl. BGH, Urt. v. 21.3.2007 - XII ZR 255/04, NJW-RR 2007, 884).
Ob die Klägerin, was der Beklagte bestreitet, dem Beklagten die Übergabe der Schlüssel mehrfach angeboten hat, ist mithin für die Begründetheit des Anspruchs nicht erheblich.
b) Der Beklagte hat auch gegen die klageweise geltend gemachte Mietzinsforderung nichts Erhebliches vorgebracht.
Die Tatsache, dass ihm die Mietsache nach seinem Vorbringen nicht überlassen wurde, entbindet den Beklagten bereits deshalb nicht von der Verpflichtung zur Zahlung der Mietzinsen, weil im Falle der Nichtleistung der Kaution auch bei einem geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht des Vermieters der Mietzins weiterhin zu zahlen ist (vgl. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, a.a.O.).
c) Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ist auch mit der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin, welche nach der Nichtzahlung von drei Monatsmieten durch den Beklagten erfolgte, nicht untergegangen. Dem Sicherungszweck der Mietkaution entsprechend kann der Vermieter den Anspruch auf Leistung der Kaution auch nach Kündigung des Mietvertrages so lange geltend machen, bis er verpflichtet ist, über die Sicherheit abzurechnen (vgl. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, a.a.O., Rz. 45). Sicherungszweck ist es nämlich, dass der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere auch solcher nach Beendigung des Mietverhältnisse und nach Rückgabe der Mietsache, auf einfache Weise befriedigen soll können.
Dieser Anspruch des Vermieters besteht so lange, bis ein Anspruch des Mieters auf Abrechnung und Rückzahlung der nicht verbrauchten Kaution entsteht. Nach welchem Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses dies der Fall ist, ist nach dem Einzelfall zu entscheiden. Hat sich der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution aber vertragsuntreu verhalten, ist der Vermieter erst nach Erhalt der Kaution und nicht bereits bspw. 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung verpflichtet (Bub/Treier, a.a.O., V. B., Rz. 288).
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen können. Dies ist vorliegend jedoch weder ersichtlich, noch in ausreichendem Maße vorgetragen, da der Beklagte grundsätzlich verpflichtet ist, der Klägerin den durch die von ihm verschuldete Kündigung erlittenen Mietausfall zu erstatten. Dies gilt gegebenenfalls bis zum Zeitpunkt des Ablaufs des ursprünglichen Mietvertrages...