Kaution geht bei Veräußerung der Mietsache nicht über

Leitsatz

Der Veräußerer kann auch nach dem Eigentumswechsel wegen seiner Ansprüche gegen den Mieter auf die Kaution zugreifen. Voraussetzung ist, dass die Ansprüche unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind und dass sich die Kaution noch im Vermögen des Veräußerers befindet.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 566a

Kommentar

Der Mieter hatte an den Vermieter bei Mietbeginn eine Barkaution in Höhe von 18.600 EUR gezahlt. Der Vermieter hat das Mietobjekt Ende 2006 verkauft; er hat allen Mietern mit Schreiben vom 11.1.2007 mitgeteilt, dass er die jeweiligen Mietsicherheiten an den Erwerber abgetreten habe. Der Erwerber wurde am 15.5.2007 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das Mietverhältnis endete am 30.11.2007.

Vor dem Eigentümerwechsel war zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ein Rechtsstreit wegen rückständiger Mieten anhängig. Dieser Rechtsstreit wurde nach dem Eigentümerwechsel rechtskräftig zugunsten des Veräußerers entschieden. Mit Schreiben vom 31.1.2008 hat der Veräußerer gegenüber dem Mieter erklärt, dass er mit der titulierten Forderung in Höhe von 10.480 EUR gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution aufrechne. Der Mieter vertritt die Ansicht, dass die Kaution bereits auf den Erwerber übergegangen sei.

Nach § 566a Satz 1 BGB tritt der Erwerber in die durch die Kaution begründeten Rechte und Pflichten ein. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, vorliegend also der 15.5.2007. Die Aufrechnung des Veräußerers und vormaligem Vermieter erfolgte erst nach diesem Zeitpunkt. Deshalb stellt sich die Frage, ob der Veräußerer nach dem Eigentumswechsel noch über die Kaution verfügen kann. Das Gericht stellt klar, dass durch die Kaution alle Ansprüche des ursprünglichen Vermieters gesichert werden. Hierzu zählen auch die bis zum Eigentumswechsel geschuldeten Mieten, weil die betreffenden Ansprüche nicht auf den Erwerber übergehen. Deshalb kann der Veräußerer auch nach dem Eigentumswechsel wegen dieser Ansprüche auf die Kaution zugreifen. Voraussetzung ist allerdings zum einen, dass sich die Kaution noch im Vermögen des Veräußerers befindet. Diese Voraussetzung war gegeben, weil der Veräußerer die Barkaution noch nicht dem Erwerber ausgehändigt hatte. Zum anderen setzt die Inanspruchnahme der Kaution voraus, dass die Ansprüche des Veräußerers unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Diese Auslegung beruht auf der Erwägung, dass § 566a BGB als Mieterschutzvorschrift zu verstehen ist. Der Mieter soll durch die Veräußerung der Mietsache keine Nachteile erleiden; er soll durch § 566a BGB aber nicht besser gestellt werden, wie er ohne die Veräußerung stünde.

Dem Umstand, dass der Veräußerer seinen Mietern vor dem Eigentumsübergang mitgeteilt hat, er habe die jeweiligen Mietsicherheiten an den Erwerber abgetreten, misst das Gericht keine Bedeutung zu. Solange die Kaution nicht tatsächlich auf den Erwerber übertragen wurde, ist der Veräußerer an eine solche Erklärung nicht gebunden.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt, Urteil v. 15.4.2011, 2 U 192/10