Kaution - Verjährung des Rückzahlungsanspruchs einer überzahlten Kaution

Leitsatz

Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer Kautionsüberzahlung. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten erbracht. Wegen regelmäßig unpünktlicher Mietzahlungen hatte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Mieter widersprach der Kündigung und gestattete dem Vermieter, einen Teilbetrag aus der Kaution als Vorauszahlung auf die künftige Miete zu verwenden. Der Vermieter kündigte erneut und begehrt im Klageweg Räumung und Herausgabe der Mieträume. Widerklagend verlangt der Mieter Rückzahlung der überzahlten Kautionsteile. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Das Mietverhältnis ist wirksam gekündigt. Dass der Mieter dem Vermieter gestattete, einen Teilbetrag aus der überzahlten Kaution als Vorauszahlung auf die künftige Miete anzurechnen, kann die regelmäßig verzögert und wiederholt unvollständige Mietzahlung nicht ausgleichen. Der Vermieter muss den überzahlten Kautionsbetrag nicht zurückzahlen, auch soweit er die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt. Der Vermieter hat insoweit die Einrede der Verjährung erhoben. Die Kautionsabrede war unwirksam, soweit sie die bei einem Wohnraum-Mietverhältnis maximal zulässige Höhe von drei Monatsmieten überstieg. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch verjährt aber in drei Jahren mit Ablauf des Jahres, in welchem der Mieter von den den Anspruch begründenden Umständen erfahren hat. Auf die Kenntnis der Rechtswidrigkeit der Vereinbarung kommt es ebenso wenig an wie auf die Kenntnis des Bereicherungsanspruchs.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10BGH, Urteil vom 1.6.2011 – VIII ZR 91/10

Fazit:

Der BGH weist auf die für die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung gemäß § 543 Abs. 3 BGB notwendige erfolglose Abmahnung hin, welche hier allerdings erfolgt war. Hinsichtlich der Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs stellt der BGH klar, dass die Verjährung beginnt, wenn der Mieter einen Betrag als Kaution bezahlt, welcher drei Monatsmieten übersteigt. Auf die rechtliche Einordnung der Rechtsfolgen dieser Zahlung durch den Mieter kommt es nicht an, er muss also nicht erkennen, dass ihm durch die Überzahlung des gesetzlich zulässigen Kautionsbetrags ein Zahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zusteht.