Kautionsrückzahlung - Aufrechnungsverbot mit mietverhältnisfremder Forderung

Leitsatz

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Fakten:

Der Mieter hatte den Vermieter vergeblich zur Rückzahlung der zur Verfügung gestellten Kaution aufgefordert. Der Vermieter verwies in diesem Zusammenhang jedoch auf behauptete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung. Diese Ansprüche habe der frühere Vermieter an ihn abgetreten. Der BGH gibt im vorliegenden Fall dem Mieter recht. Er kann die Rückzahlung der Kaution verlangen. Die Mietkaution dient - soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist - ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 36/12BGH, Urteil vom 11.7.2012 – VIII ZR 36/12

Fazit:

Vor dem nun vorliegenden Urteil des BGH waren unterschiedliche Auffassungen zu der Frage vertreten worden, ob der Vermieter mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution dann aufrechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind. Zum Teil wird für den Fall die Zulässigkeit einer Aufrechnung mit der Begründung bejaht, dass in dem Fall die Zweckbindung der Kaution entfalle und so mit nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Gegenansprüchen aufgerechnet werden könne. Der Bundesgerichtshof folgt aber der Gegenmeinung. Seiner Meinung nach ist in der Vereinbarung einer Mietkaution eine stillschweigende Sicherungsabrede enthalten und somit ein dauerhaftes Aufrechnungsverbot. Die Kaution diene nämlich allein dazu, etwaige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern. Mit mietfremden Forderungen des Vermieters könne folglich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufgerechnet werden.