Kein Fahrradkeller statt Hausmeisterwohnung

Leitsatz

Sollen Kellerräume nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung als Hausmeisterwohnung dienen, können diese Räume nicht durch einen Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung einer Nut- zung als Fahrradkeller für die gesamte Eigentumsanlage zugeführt werden, denn mit dieser neuen Nutzung ist ein höherer Belastungsgrad verbunden.

Sachverhalt

Auf der Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, die ehemalige Hausmeisterwohnung - deren Nutzung zu Wohnzwecken durch bestandskräftigen Bescheid des Bauordnungsamts untersagt, eine Nutzung als Büroräume jedoch unter Auflagen gestattet wurde - künftig als Fahrradkeller zu nutzen. Die Eigentümer der Wohnung über den Kellerräumen fechten nun diesen Beschluß mit der Begründung an, ein solcher habe nur einstimmig herbeigeführt werden können. Die Bezeichnung im Aufteilungsplan stelle nämlich eine zweckbestimmende Vereinbarung dar. Im übrigen würden sie durch die Nutzung der Räume als Fahrradkeller in unzumutbarer Weise beeinträchtigt.

Entscheidung

Ebenso wie für das Sondereigentum bestimmte Gebrauchs- und Nutzungsregelungen durch Vereinbarung zulässig sind, kann auch die Nutzung und der Gebrauch der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen durch eine entsprechende Vereinbarung geregelt werden. Die Zweckbestimmung der so ausgewiesenen gemeinschaftlichen Räume ergibt sich konkret aus der jeweiligen Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und dem jeweils zugrundeliegenden Aufteilungsplan.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer konnte demnach mit ihrer Ansicht, die Kellerräume würden als Gemeinschaftseigentum den Verwaltungsbefugnissen der Gemeinschaft unterfallen, nicht durchdringen. Der zweckbestimmende Zusatz der Räumlichkeiten als "Hausmeisterwohnung" ist dann als entsprechende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aufzufassen. Ist eine solche Vereinbarung wirksam getroffen, bindet sie die Eigentümer. Zwar kann eine solche Zweckbestimmung geändert werden, hierzu ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich.

In der Praxis liegt das Problem meist in den unterschiedlichen Auffassungen über Art und Umfang des nach der Zweckbestimmung noch zulässigen Gebrauchs. In diesem Zusammenhang ist die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung auszulegen, wobei vom objektiven Betrachter und der nächstliegenden Bedeutung des Eingetragenen ausgegangen wird. Ist die Wortwahl im Aufteilungsplan bzw. der Teilungserklärung so eindeutig, daß wie vorliegend bestimmte Räume nur als Hausmeisterwohnung genutzt werden können, so kommt nunmal keine andere Auslegung in Betracht. Die Nutzung der Kellerräume als Fahrradkeller hält sich demnach nicht im Rahmen der im Aufteilungsplan niedergelegten Zweckbestimmung. Auch hinsichtlich der auftretenden Beeinträchtigungen ist eine Nutzung der in Rede stehenden Räumlichkeiten nicht mehr durch die Teilungserklärung gedeckt. Dies gilt natürlich insbesondere für die anfechtenden Wohnungseigentümer, deren Wohnung direkt über den Kellerräumen liegt.

Unerheblich blieb der Einwand der Mehrheit der Wohnungseigentümer, eine wirksame Zweckbestimmung habe gar nicht vorgelegen, da die Hausmeisterwohnung aus bauordnungsrechtlichen Gründen nie habe zweckentsprechend genutzt werden können. Letztlich könnte dieser Umstand allenfalls dazu führen, unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben, eine Verpflichtung der Miteigentümer zu begründen, insoweit einer änderung der Zweckbestimmung zuzustimmen. Dessen bedurfte es vorliegend jedoch gar nicht, da ja eine Nutzung der in Streit stehenden Räume als Büro gestattet war.

Gänzlich unhaltbar war noch die weitere Argumentation, an die entsprechende Zweckbestimmung nicht gebunden zu sein, da andere Räumlichkeiten des gemeinschaftlichen Eigentums auch zweckentfremdet genutzt würden.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.06.1997, 3 Wx 491/96

Fazit:

Auch eine jahrelange von der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung abweichende Nutzung entsprechender Räume führt nicht automatisch zu einer änderung der Zweckbestimmung. Auch hier ist ein einstimmiger Beschluß zur Nutzungsänderung vonnöten.

Nur wenn sich aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan ein bestimmter Nutzungs- oder Gebrauchszweck nicht ergibt oder dieser zu unbestimmt ist, entscheiden die Wohnungseigentümer mit Mehrheit über den ordnungsgemäßen Gebrauch im Rahmen der vorgegebenen Zweckbestimmung.