Normenkette
Kommentar
1.Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen einen Miteigentümer wegen der Beseitigung von Baumängeln, die auf dessen Sonderwunsch gegenüber dem Bauträger vor Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zurückzuführen sind, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch.
2.Im vorliegenden Fall wurde auf gesondert zu vergütenden Sonderwunsch gegenüber einem nach der Baubeschreibung aufzubringenden Gussasphalt die Verfliesung der Dachterrasse in einem diesem Eigentümer durch später vollzogene Teilungserklärung als Sondereigentum zugewiesenen Bereich und einem weiteren zur Alleinnutzung zugeordneten Dachflächenbereich veranlasst und durchgeführt. Zu diesem Zeitpunkt des Abschlusses und der Inrechnungstellung dieser gesonderten Plattierungsarbeiten waren zwar die restlichen Wohnungen bereits bezogen, Auflassungsvormerkungen wurden jedoch erst einige Monate später für die Ersterwerber eingetragen.
In der Folgezeit kam es zu erheblichen Wassereinbrüchen und Feuchtigkeitsschäden u.a. auch in unter der Dachterrasse gelegenen Wohnungen. Die Schadensursache wurde nach einem fehlgeschlagenen Sanierungsversuch unter Einschaltung eines Facharchitekten in der Weise beseitigt, dass ein fachgerechter Aufbau der Isolierung mit der erforderlichen Konstruktionshöhe und Erhöhung der Dachrandanschlüsse vorgenommen wurde, was auch zur Folge hatte, dass Fenster- und Türelemente im Bereich der Penthousewohnung gekürzt werden mussten. Die mit knapp DM 90.000,- bezifferten Sanierungskosten waren Gegenstand eines Rechtsstreits, den die Gemeinschaft gegen den Bauträger vor dem LG führte und der damit endete, dass ihnen durch Urteil von 1987 lediglich knapp DM 20.000,- zugesprochen wurden.
Im vorliegenden Fall forderte ein Eigentümer in Prozessstandschaft der restlichen Eigentümer Schadenersatz in Höhe von etwa DM 62.000,- von dem Terrassen-Wohnungseigentümer mit der Begründung, bei diesen Kosten handle es sich um solche, die angefallen seien, um den nicht fachgerechten Aufbau des Terrassenunterbodens zu beseitigen und eine von Anfang an gebotene Sanierung zu schaffen, die jedoch bei einer Ausführung der Terrasse in Gussasphalt nach ursprünglicher Baubeschreibung (also ohne Sonderwunsch) nicht erforderlich gewesen wäre. Der betreffende "Sonderwunsch-Eigentümer" vertrat demgegenüber die Auffassung, dass fehlerhafte Dachrandanschlüsse schadensursächlich gewesen seien und der Verfliesungsauftrag allein vom Bauträger erteilt worden sei.
In allen Instanzen wurde der Zahlungsantrag, in der Rechtsbeschwerde auch auf Bereicherungsrecht gestützt, als unbegründet zurückgewiesen.
3.Die Gemeinschaft besitzt hier gegen den Terrassen-Eigentümer nach Gesetz oder Vertrag wegen der auf Sonderwunsch veranlassten Plattierungsarbeiten der Dachterrasse keinerlei Ansprüche. Der Sonderwunschauftrag und die Ausführung erfolgten im vorliegenden Fall noch vor Eintragung von Vormerkungen für die Ersterwerber, also vor Erfüllung der Voraussetzungen des Entstehens einer sog. werdenden oder faktischen Gemeinschaft (nach Grundsätzen derzeitiger h.R.M.). Insoweit besteht nach h.M. auch kein Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft, wenn ein Eigentümer eine geänderte Bauausführung bei Kauf des Wohnungseigentums durch entsprechende Abreden mit dem Bauträger veranlasst hat und zur Zeit der baulichen Ausgestaltung eine werdende Gemeinschaft im vorgenannten Sinne noch nicht bestand (vgl. BayObLGZ 87, 79, 83; NJW-RR 86, 954; 88, 487 und 94, 276). Als die werdende Gemeinschaft entstand, hatten hier die Beteiligten bzw. ihre Rechtsvorgänger ihr Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum in dem Zustand (nämlich mit plattierter Dachterrasse anstelle eines ursprünglich vorgesehenen Gussasphalts) übernommen, den es also bereits vorher hatte. Ansprüche auf Beseitigung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sind hier nur gegen die Eigentümer in ihrer Gesamtheit zu richten, anfallende Kosten auch von allen Eigentümern zu tragen (Rechtsprechung des BayObLG, wie oben zitiert). Auch für eine von einem Eigentümer veranlasste Bauausführung in Abweichung von den ursprünglichen Plänen und dadurch verursachte Baumängel kann nichts anderes gelten. Vor Entstehung der faktischen Gemeinschaft bestand zwischen dem jetzigen Terrassen-Eigentümer und den übrigen Kaufinteressenten oder künftigen Mitgliedern der Gemeinschaft weder ein gesetzliches Schuldverhältnis noch eine vertragliche Beziehung.
Die Beseitigung bei von Anfang an vorhandenen Mängeln gehört nach h.R.M. ebenfalls zur erstmaligen Herstellung eines einwandfreien Zustandes und damit zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums; dies ist Sache aller Eigentümer (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und kann auch von jedem Eigentümer gefordert werden. Verpflichtet sind hier jedoch die Eigentümer ebenfalls in ihrer Gesamtheit.
4.Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten der unterlegenen Antragstellerseite sowie Erst...
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