Keine Anwendbarkeit des § 1357 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse

Leitsatz

Gegenstand des Verfahrens waren Streitigkeiten zwischen der Mieterin und den Vermietern von Gewerberäumlichkeiten und einer Privatwohnung. Die Büroräume sollten zum 1.6.2005, die Privatwohnung zum 1.9.2005 an die Klägerin vermietet werden. Der Mietbeginn für die Büroräume wurde später auf den 1.7.2005 hinausgeschoben. Die Beklagten kündigten mit Schreiben vom 26.7.2005 wegen vermeintlichen Zahlungsverzuges fristlos, was unberechtigt war.

In der Berufungsinstanz stritten die Parteien noch um die klageweise geltend gemachten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung geleisteter 350,00 EUR sowie Schadensersatz wegen überlassener Badeinrichtung, Umzugskosten und Maklerkosten, die das LG als erstinstanzliches Gericht als unbegründet abgewiesen hatte.

Gegen das erstinstanzliche Urteil legten die Beklagten Berufung ein, die das OLG nur i.H.v. 350,00 EUR nebst Zinsen für begründet hielt.

Sachverhalt

siehe Kurzzusammenfassung

Entscheidung

Das Urteil des OLG setzte sich primär mir den von der Klägerin geltend gemachten Schadenspositionen auseinander.

Zu § 1357 BGB vertrat es die Auffassung, es sei fraglich, ob diese gesetzliche Regelung überhaupt zur Anwendung gelange. § 1357 BGB sei nicht anwendbar in Bezug auf gewerbliche Mietverhältnisse. Hier sei der Mietvertrag über die Wohnung ausweislich der Zusatzvereinbarung vom 30.4.2005 gekoppelt gewesen an die Anmietung der Geschäftsräume, so dass die formell getrennten Mietverträge materiell-rechtlich als einheitlicher Mietvertrag zu behandeln seien. Ausschlaggebend für die Beurteilung als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis sei die überwiegende Nutzungsart. Dies sei nach dem Vertragszweck und dem Parteiwillen zu entscheiden, bei deren Feststellung die Mietzins- und Flächenanteile mitbestimmende Gesichtspunkte seien. Insoweit spreche hier wegen der vereinbarten Mieten und der Koppelung des Wohnraummietvertrages an den Gewerberaummietvertrag einiges dafür, dass der Schwerpunkt auf der gewerblichen Vermietung gelegen habe, sich der Vertrag mithin insgesamt nach dem Gewerberaummietrecht beurteile mit der Folge, dass § 1357 BGB keine Anwendung findet. Jedenfalls scheitere auf § 1357 BGB gestützter Schadensersatzanspruch daran, dass weder vorgetragen noch ersichtlich sei, dass die Beklagte aufgrund des § 1357 BGB als (Mit)Schuldnerin dieser Ansprüche in Anspruch genommen worden sei. Ein Schaden der Klägerin sei daher nicht ersichtlich.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006, I-10 U 61/06