Normenkette
§ 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 WEG, § 179 BGB
Kommentar
1. Die Klage eines Wartungsunternehmers gegen die Eigentümer auf Zahlung von Wartungsgebühren nach Vertrag über die Wartung von sechs Personen-Aufzügen in einer größeren Wohnanlage wurde als unbegründet abgewiesen, da kein wirksamer Wartungsvertrag zustande gekommen sei.
Der Verwalter hätte nach Meinung des Senats keine Befugnis besessen, ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer einen solchen langfristigen Wartungsvertrag über die von diesem Unternehmen hergestellten Aufzugsanlagen abzuschließen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses habe zwar schon eine Miteigentümergemeinschaft bestanden, allerdings existierte auch noch die Bauherrengemeinschaft, die in den Verträgen durch den Verwalter als Auftraggeber genannt worden sei. Eine Bauherrengemeinschaft hätte der WE-Verwalter nicht wirksam vertreten können (Vertretung nur durch den Treuhänder). Da der Vertrag allerdings im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen werden sollte, sei von irrtümlicher Falschbezeichnung auszugehen, da sich die Vertragsparteien einig gewesen seien, dass die Bauherren in ihrer Eigenschaft als Miteigentümergemeinschaft Vertragspartner sein sollten.
Der Verwalter hätte jedoch auch hier seine Befugnis nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEGüberschritten, so dass er auch die Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner hätte verpflichten können, da er mit dem Vertragsabschluß deren Interessen verletzt habe. Solche Wartungsvertragsabschlüsse seien keine unaufschiebbaren Maßnahmen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG (ebenso OLG Zweibrücken, NJW-RR 91, 1301).
2. Die durch Auslegung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gewonnene Beschränkung der Vertretungsmacht eines Verwalters wirke sich auch im Außenverhältnis aus. Von einer nachträglichen Genehmigung der Wartungsverträge durch die Wohnungseigentümer könne im vorliegenden Fall mangels des entsprechenden Bewußtseins der Genehmigungsbedürftigkeit seitens der Eigentümer nicht ausgegangen werden.
Link zur Entscheidung
( OLG Hamburg, Urteil vom 27.08.1993, 12 U 85/92= DWE 4/93, 164).
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
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