Keine Eisdiele in Ladengeschäft

Normenkette

§ 10 WEG, § 15 WEG

Kommentar

Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als "Laden" oder "Ladengeschäft" beschrieben, ist einer solchen Nutzungsbeschränkung zu entnehmen, dass die Räume grundsätzlich auch nur als Laden während der normalen (gegenwärtig allerdings in einer Ausweitung begriffenen) Öffnungszeiten genutzt werden dürfen und demzufolge etwa ein Gaststättengebrauch mit Publikumsverkehr außerhalb der gewöhnlichen Ladenschlusszeiten ausscheidet (h.M.). Hiernach ist eine solche gewerbliche Nutzung zulässig, die der Zweckbestimmung "Ladengeschäft" nicht widerspricht und für die übrigen Wohnungseigentümer keine konkrete Beeinträchtigung verursacht, welche die mit dem gewöhnlichen Betrieb eines Ladens regelmäßig verbundenen Beeinträchtigungen überschreitet.

Im vorliegenden Fall konnte deshalb das Teileigentum nicht als Eisdiele genutzt werden; dort wird Speiseeis hergestellt, das schon von der Art des Produkts her zum Verzehr an Ort und Stelle bestimmt ist. Eisdielen werden auch erfahrungsgemäß vorwiegend bei sommerlichem Wetter und dann in den Feierabendstunden sowie an den Wochenenden stärker frequentiert; gerade das Wochenende bildet die Hauptgeschäftszeit. Bei einer Eisdiele ist es auch typisch, dass viele Kunden nach dem getätigten Eiskauf die Örtlichkeit nicht sofort wieder verlassen, sondern erfahrungsgemäß - gerade in den Sommermonaten bei gutem Wetter - vor der Eisdiele verweilen, um dort ihr Eis zu verzehren und sich hierbei noch zu unterhalten. Dieser Umstand unterscheidet die Eisdiele ganz wesentlich von einem Ladengeschäft. Eine solche Nutzung widerspricht der Zweckbestimmung "Ladengeschäft".

Link zur Entscheidung

( Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 29.03.2000, 2 W 7/00= WM 6/2000, 318)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Da es nach h.R.M. hinsichtlich möglicher Störungen darauf ankommt, ob bei typisierender Durchschnittsbetrachtung von einer tatsächlichen Nutzung nicht unwesentlich mehr Störungen ausgehen, als von einer solchen streng nach Vereinbarung, hätte im vorliegenden Fall m.E. noch geklärt werden müssen, wann tatsächlich die Eisdiele werktags geschlossen wurde. Bei Schließung zur üblichen bzw. gesetzlich gebotenen Ladenschlusszeit wäre m.E. gegen die Nutzung eines solchen Ladengeschäfts als Eisdiele nichts einzuwenden gewesen, wie dies auch bereits obergerichtlich "zu Gunsten" von Tagescafés entschieden wurde. U.U. hätte das Gericht auch gestalterisch oder zumindest empfehlend auf gewisse zeitliche Nutzungseinschränkungen hinwirken können (z.B. Nutzungsverbote allein ab 20 Uhr und an Sonntagen). Mögliche Unterhaltungen vor einem Eisdielengeschäft scheinen mir auch nicht wesentlich für ein Verbot dieser Nutzungsart eines Teileigentums "Laden".